V říjnu 2025 vyšla 170stránková nezávislá studie, která popisuje, jak v Česku funguje moderní lichva v souvislosti s nemovitostmi. Stručný přehled pro lidi, kteří zvažují prodej zatížené nemovitosti — abyste věděli, na co si dát pozor.
Pokud řešíte exekuci, dluhy se zástavou nebo insolvenci a uvažujete o prodeji nemovitosti, narazíte na různé typy nabídek. Některé stojí na jednorázové kupní smlouvě, jasně stanovené ceně, transparentním vypořádání kupní ceny a vyrovnání věřitelů z kupní ceny. Jiné využívají modely, které Institut prevence a řešení předlužení ve své studii Moderní lichva v praxi (říjen 2025) označuje za moderní formu lichvy. Tato stránka shrnuje, co studie říká a jaké modely klasifikuje jako problematické. Odkaz na její plné znění najdete níže. Pokud si navíc chcete při konkrétním jednání ověřit, s jakým typem nabídky se setkáváte, najdete na sesterské stránce Jak rozeznat férový výkup nemovitosti od moderní lichvy také 15 praktických otázek, které vám s posouzením pomohou.
Institut prevence a řešení předlužení, z.ú., je nezávislý think-tank zaměřený na prevenci a řešení předlužení v Česku. Studie Moderní lichva v praxi: Skrytý byznys se zadlužením a nemovitostmi v Česku byla publikována 31. října 2025, má 170 stran a navazuje na dlouhodobou práci Institutu v oblasti dluhové prevence. Vychází z desítek zdokumentovaných případů.
Studie popisuje tři dominantní formy, kterými v Česku dnes funguje moderní lichva v souvislosti s nemovitostmi. Popsané praktiky cílí na zranitelnou skupinu lidí ve finanční tísni, kteří se snaží udržet si bydlení a hledají rychlé řešení dluhů. Součástí studie je také orientační přehled poskytovatelů a zprostředkovatelů financování, u nichž Institut zaznamenal predátorské praktiky. Konkrétní jména na této stránce neuvádíme; čtenář je najde v plném textu studie, na který odkazujeme v sekci „Pro hlubší kontext“.
Studie není naší analýzou ani analýzou našich partnerů. Jde o nezávislý dokument, na který odkazujeme jako na kontextový zdroj, abyste si mohli udělat vlastní obrázek.
Institut popisuje tři dominantní modely. Spojuje je společný princip: nabízejí krátkodobou úlevu — peníze, zastavení exekuce nebo pocit „klidu“, ale dlouhodobě vedou ke ztrátě nemovitosti nebo k vyšším celkovým nákladům, než byly původní dluhy. Jednotlivé modely si projdeme postupně. Na závěr se podíváme také na notářský zápis se svolením k vykonatelnosti — společný nástroj, který podle studie umožňuje, aby tyto modely vedly ke ztrátě nemovitosti rychle a bez soudního řízení.
Jak to vypadá
Firma nabídne, že vám nemovitost odkoupí, typicky za částku, která pokryje dluhy, a část kupní ceny vám vyplatí. Současně s prodejem podepisujete nájemní smlouvu. V nemovitosti zůstáváte jako nájemce a platíte firmě nový nájem. Často je součástí balíku ještě opce na zpětný odkup — slib, že si nemovitost za několik let můžete koupit zpět.
Proč to studie kritizuje
U tohoto modelu se v dokumentovaných případech opakovaně objevuje několik rysů:
Marketingové signály
„Zpětný leasing", „odkup s tím, že u nás zůstanete bydlet", „za pár let si dům odkoupíte zpět", „nájem s opcí". Jakákoliv formulace, která spojuje prodej nemovitosti s tím, že v ní klient po prodeji zůstává jako nájemce.
Jak to vypadá
Klient potřebuje peníze — typicky na zaplacení dluhů. Firma mu nabídne úvěr proti zástavě nemovitosti. Místo aby šlo o spotřebitelský úvěr (kde platí přísnější ochranná pravidla), je úvěr poskytnut jako podnikatelský. Klient si k tomu zařídí IČO (živnostenský list), aby formálně vystupoval jako podnikatel, i když reálně nepodniká.
Proč to studie kritizuje
Studie popisuje, že tímto manévrem se obchází ochrana spotřebitele:
Klíčový signál
Pokud vám někdo nabízí úvěr a podmínkou je, abyste si zařídili živnostenský list, aniž byste reálně podnikali — jste pravděpodobně v této kategorii.
Jak to vypadá
Půjčka formálně mezi dvěma fyzickými osobami — věřitel (často skrytý za soukromou osobou, ale fakticky obchodní subjekt) půjčuje dlužníkovi peníze proti zástavě nemovitosti. Smlouva je civilní zápůjčka (§ 2390 občanského zákoníku), ne úvěrová.
Proč to studie kritizuje
Studie tento model popisuje jako pokus postavit úvěr mimo regulaci spotřebitelského úvěru:
Klíčový signál
Zápůjčka „bez papírování od banky", „od přátel", „přes známé", proti zástavě nemovitosti, s notářským zápisem. Studie popisuje, že skutečným věřitelem zpravidla nebývá jednotlivec, ale podnikatelský řetězec, který využívá fyzickou osobu jako prostředníka.
Studie odhaduje, že obětí moderní lichvy v oblasti nemovitostí se v Česku mohly stát desítky tisíc lidí — konkrétní statistiky, kazuistiky a metodiku najdete v plném textu studie (170 stran, volně ke stažení — odkaz níže).
Po vydání studie se tématu věnovala řada veřejných médií — mezi nimi Hospodářské noviny, Česká televize (ČT24), iROZHLAS, Deník N, Měšec, Novinky.cz a iDnes. Studie a její závěry se staly součástí veřejné debaty o tom, jak chránit lidi v tísni před predátorskými praktikami a jak změnit právní rámec, který v této oblasti dnes selhává.
Studie nezůstává u popisu problému. Obsahuje doporučení směřovaná k zákonodárcům, regulátorům a soudům, jejichž cílem je ozdravit prostředí trhu. Mezi navrhované oblasti změn patří:
Posílení dohledu České národní banky nad nebankovními poskytovateli úvěrů a zápůjček včetně ošetření kategorií, které dnes dohledu fakticky unikají (úvěry „na IČO", P2P zápůjčky proti zástavě nemovitosti).
Úpravy zákona o spotřebitelském úvěru — rozšíření ochranných pravidel i na typy úvěrů, které ochranu spotřebitele obcházejí prostřednictvím jiné právní formy, a zpřísnění postihu za takové obcházení.
Úpravy exekučního práva — ošetření situací, kdy notářský zápis se svolením k vykonatelnosti slouží jako nástroj rychlé ztráty nemovitosti v silně asymetrických vztazích mezi věřitelem a dlužníkem.
Posílení role dluhových poraden a lepší informování zranitelných skupin obyvatel o jejich právech a o tom, co je rizikové.
Než se případné změny promítnou do praxe, zůstává nejdůležitějším informované rozhodování při konkrétním jednání. Praktický 15bodový test pro jednání s výkupní firmou najdete na sesterské stránce Jak rozeznat férový výkup nemovitosti od moderní lichvy. Další odkazy najdete níže.
Studie kritizuje konkrétní modely, ne výkup nemovitostí jako celek. Mezi férovým výkupem a moderní lichvou existují rozpoznatelné rozdíly. Z principu se férový výkup nemovitosti pozná podle čtyř rysů:
Pokud máte v ruce konkrétní nabídku a chcete si ji ověřit prakticky, najdete na sesterské stránce Jak rozeznat férový výkup nemovitosti od moderní lichvy 15 testovacích otázek odvozených z varovných znaků Institutu. Otázky můžete položit komukoli, kdo vám výkup nabízí. Včetně nás.
Tento model spočívá v tom, že od vás firma odkoupí nemovitost, vy v ní nadále bydlíte jako nájemník a máte přislíbeno, že si ji za pár let budete moci koupit zpět. Podle studie Institutu jde však o formu moderní lichvy. Výkupní cena bývá nápadně nízká, měsíční nájemné často převyšuje vaši původní splátku a k samotnému zpětnému odkupu v praxi většinou vůbec nedojde.
Jedná se o půjčku zajištěnou vaší nemovitostí, která je formálně vedena jako podnikatelská. Věřitel vás proto donutí založit si živnostenský list, přestože ve skutečnosti nepodnikáte. Studie varuje, že se tímto trikem obchází zákonná ochrana spotřebitele – přicházíte tak o právo na povinné informace, věřitel nemusí zkoumat vaši schopnost splácet a neplatí pro něj ani zákonné limity pro úroky a sankce.
Jde o jinak zcela legální nástroj, díky kterému může věřitel vymáhat dluh okamžitě a bez soudu. Zásadní problém ale nastává, pokud je tento dokument podstrčen člověku ve finanční tísni jako součást nevýhodného balíčku. V takovém případě slouží jako zkratka k tomu, abyste už při prvním zpoždění se splátkou bleskově přišli o střechu nad hlavou. Do férových smluv tento prvek rozhodně nepatří.
Určitě ne. Studie varuje pouze před specifickými a predátorskými modely, nikoliv před výkupem jako takovým. Férový výkup se vyznačuje tím, že jde o standardní a jednorázovou kupní smlouvu. Neobsahuje žádné skryté úvěry, nevyžaduje notářský zápis s přímou vykonatelností a nepočítá s tím, že v nemovitosti po prodeji zůstanete jako nájemník.
Celou studii s názvem Moderní lichva v praxi (170 stran, vydáno v říjnu 2025) si můžete zdarma stáhnout na stránkách Institutu prevence a řešení předlužení (institut-predluzeni.cz). Přímý odkaz jsme pro vás připravili také níže v sekci „Pro hlubší kontext“.
Pokud zvažujete prodej zatížené nemovitosti, například kvůli exekuci, dluhům se zástavou nebo insolvenci, a chcete vědět, jak by takový prodej v naší struktuře vypadal, ozvěte se. Domluvíme nezávaznou cenovou nabídku. Bez tlaku na podpis, bez zpětných nájmů, bez úvěru proti nemovitosti a bez notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti.
Ing. Ondřej Holan, zakladatel výkupní platformy klidnyvykup.cz. V realitním sektoru působí od roku 2014. Specializuje se na výkup zatížených nemovitostí — s exekucí, zástavou nebo v insolvenčním řízení.
16. června 2026. Stránka se aktualizuje při významných změnách relevantní legislativy (zákon o spotřebitelském úvěru, občanský zákoník, insolvenční zákon) nebo při vydání nových materiálů Institutu prevence a řešení předlužení.
Institut prevence a řešení předlužení. Moderní lichva v praxi: Skrytý byznys se zadlužením a nemovitostmi v Česku. Říjen 2025. 170 stran. Dostupné z: institut-predluzeni.cz/data-a-studie/moderni-lichva/
Institut prevence a řešení předlužení. 15 varovných znaků, podle kterých poznáte moderní lichváře. Květen 2026. Dostupné z: institut-predluzeni.cz/novinky/15-varovnych-znaku-podle-kterych-poznate-moderni-lichvare-108/
Mediální pokrytí: Hospodářské noviny, ČT24, iROZHLAS, Deník N, Měšec, Novinky.cz, iDnes (leden–květen 2026)
Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru; Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník