Vlastní inzerát, realitka, výkup. Co každá cesta obnáší, pro koho dává smysl, jak dlouho trvá. Bez tlaku, bez závazku.
Když zvažujete prodej nemovitosti, máte v zásadě tři možnosti: prodat ji sami přes inzerát, svěřit ji realitní kanceláři nebo využít výkup. Každá z nich má své výhody i nevýhody a žádná není vhodná pro každého. Tahle stránka vám pomůže rozhodnout, která z nich pro vás dává největší smysl.
Prodáte přímo specializovanému kupci s vlastními zdroji. Bez prohlídek a čekání na hypotéku. Rychlost a 100% jistota výměnou za nižší cenu.
Prodej delegujete na makléře. Zajistí inzerci, prohlídky i smlouvy za provizi (3–5 %). Zlatá střední cesta, ale s rizikem financování kupce.
Kupce hledáte sami na inzertních webech. Získáte nejvyšší možnou cenu bez provize, ale stojí vás to maximum času, energie a právních rizik.
Výkup znamená, že nemovitost prodáte přímo specializovanému kupci, který má vlastní zdroje a obvykle ji dál drží nebo rozvíjí sám. Není to inzerát na trhu ani dražba. Je to jednorázová kupní smlouva mezi vámi a kupcem.
Kupní smlouva, advokátní úschova, vklad na katastr. Co se podepíše, to se splní.
Potřebujete prodat rychle: stěhujete se za prací, financujete jiné bydlení, řešíte dědictví s několika dědici, rozvod nebo pohřební výlohy.
Chcete jistotu, že prodej dotáhneme. Máme vlastní zdroje, neopíráme se o hypotéku kupce, která se v půlce procesu může zastavit.
Nemovitost má dluh, exekuci nebo zástavu. Výkup je často jediná cesta, jak nemovitost prodat dřív, než dojde k dražbě. Detail v Exekuce a dluhy.
Nechcete pořádat prohlídky pro desítky cizích lidí ve svém bytě.
Chcete mít jednoho partnera od posouzení až po výplatu, místo koordinace realitní kanceláře, advokáta, hypotečního specialisty a kupce.
Máte čas, řekněme půl roku až rok, a chcete za nemovitost maximum, které trh unese. V takovém případě se vám výkup ekonomicky nevyplatí.
Bydlíte v nemovitosti a chcete v ní zůstat. Výkup znamená, že po prodeji nemovitost opouštíte. Pokud narazíte na nabídku, která říká opak („u nás zůstanete bydlet jako nájemník“, „za pár let můžete byt odkoupit zpět“), jde o model, který stojí za samostatné prostudování. Máme k tomu stránku Co je moderní lichva.
U nezatížené nemovitosti (žádná exekuce, žádná zástava) bývá celá kupní cena na účtu typicky do 14 až 30 dnů od podpisu kupní smlouvy. Cenovou nabídku obvykle vrátíme do dvou pracovních dnů od prohlídky.
U zatížené nemovitosti (exekuce, zástava, insolvenční řízení) je proces strukturálně jiný. Záloha k vyřešení nejakutnějších věcí bývá typicky vyplacena během prvního měsíce, doplatek po vyrovnání věřitelů a vkladu na katastr. Celý proces trvá zpravidla 2 až 3 měsíce od prvního kontaktu. Detail v Exekuce a dluhy.
Zavoláte nebo vyplníte formulář. Popíšete situaci a rovnou ve formuláři nahrajete fotky nemovitosti. Případně nám je můžete doplnit přes WhatsApp nebo e-mail.
Podle vašich podkladů stanovíme orientační cenové rozpětí. Pokud budete mít zájem, domluvíme prohlídku, typicky do několika dnů.
Po prohlídce zpřesníme cenu a do dvou pracovních dnů vám zašleme písemnou cenovou nabídku.
Podepíšeme kupní smlouvu. Peníze putují do advokátní úschovy.
Po vkladu na katastr advokát vyplatí kupní cenu — celou u nezatížených nemovitostí nebo strukturovaně u zatížených.
Klíče předáte v dohodnutém termínu. V případě potřeby pomůžeme i se stěhováním.
Pro nezatížené nemovitosti se cena výkupu pohybuje typicky v rozmezí 75 až 90 % tržní hodnoty. Konkrétní procento závisí na stavu nemovitosti, lokalitě, likviditě trhu pro daný typ bytu nebo domu, případných drobných právních nesrovnalostech a naší marži, která pokrývá kapitálové náklady a riziko držby do dalšího prodeje. Detailní rozklad rozdílu proti tržní ceně je v Rychlý prodej.
Pro zatížené nemovitosti je rozsah jiný: typicky 60 až 80 % tržní hodnoty podle struktury dluhu a složitosti případu. Detail v Exekuce a dluhy.
Realitka, neboli realitní zprostředkovatel, je profesionální makléř, kterému svěříte celý prodej. Od cenového odhadu přes inzerci a prohlídky až po jednání s kupcem a papírování. Cena, kterou kupec zaplatí, se sníží o provizi makléře, kterou si zprostředkovatel domluví s vámi předem. Vy máte s prodejem minimum starostí, jen je potřeba počítat s tím, že prohlídky probíhají ve vaší nemovitosti během vašeho běžného života.
Máte čas — řekněme tři až devět měsíců, klidně déle.
Chcete vyšší cenu, než vám nabídne výkup.
Chcete prodej svěřit profesionálovi a nepouštět se do něj sami.
Nevadí vám prohlídky ve vaší nemovitosti, často během vašeho běžného života.
Akceptujete riziko, že obchod může ztroskotat, pokud kupec nedostane hypotéku, a bude potřeba hledat znovu.
Máte časový tlak: soudní termín, blížící se splatnost dluhu nebo splátky hypotéky, na kterou už nezbývá.
Potřebujete jistotu, kdy budou peníze na účtu. Realitka ji nedá, dokud není podepsaná smlouva a banka neschválí úvěr kupujícího.
Nemovitost má zástavu, exekuci nebo probíhá insolvenční řízení. Realitní prodej v takové situaci často nedoběhne, protože kupující si zpravidla nevezme hypotéku na nemovitost s aktivními zápisy na katastru.
Typicky 3 až 9 měsíců od podpisu zprostředkovatelské smlouvy s makléřem po peníze na účtu. Záleží na lokalitě, ceně, stavu nemovitosti, sezoně a především na tom, jak rychle se najde kupec s reálným financováním.
Provize realitky se na trhu pohybuje typicky mezi 3 a 5 % z prodejní ceny, někdy podle konkrétního servisu i víc nebo méně. Konkrétní výši provize i podmínky si makléř domluví s vámi předem.
Vyberete si realitku nebo konkrétního makléře — buď na základě doporučení, nebo podle referencí.
Podepíšete zprostředkovatelskou smlouvu. Ta definuje provizi, dobu spolupráce a exkluzivitu.Makléř ohodnotí nemovitost, nafotí ji, připraví inzerát a zveřejní ho na portálech (Sreality, Bezrealitky, iDnes Reality, někdy i na sociálních sítích).
Pořádá prohlídky a jedná se zájemci. Prohlídek se nemusíte účastnit, ale probíhají ve vaší nemovitosti.
Když se najde kupec, řeší rezervační smlouvu, čeká na schválení hypotéky kupujícího, kupní smlouvu, úschovu a vklad na katastr.
Po vkladu inkasuje provizi z kupní ceny a vy dostanete zbytek.
Pro nezatížené nemovitosti se cena výkupu pohybuje typicky v rozmezí 75 až 90 % tržní hodnoty. Konkrétní procento závisí na stavu nemovitosti, lokalitě, likviditě trhu pro daný typ bytu nebo domu, případných drobných právních nesrovnalostech a naší marži, která pokrývá kapitálové náklady a riziko držby do dalšího prodeje. Detailní rozklad rozdílu proti tržní ceně je v Rychlý prodej.
Pokud po nezávazné cenové nabídce na výkup řeknete, že chcete jít cestou realitky — třeba protože je pro vás výkupní cena nízká a máte čas — můžeme váš kontakt předat partnerské realitce v rámci stejné skupiny. Není to „naše realitka", je to partner se sdílenými pracovními standardy. Pro vás to znamená, že nemusíte hledat realitku od nuly: jeden kontakt na začátku, dvě možnosti na výstupu. Konkrétní podmínky a výši provize si pak domluvíte přímo s makléřem; my do toho nevstupujeme.
Vy se stáváte současně prodávajícím i vlastním makléřem. Pořídíte fotky, napíšete inzerát, zveřejníte ho na portálech, vyřídíte prohlídky, vyjednáte cenu s kupcem, ohlídáte právní stránku i financování a předáte klíče. Bez realitky a bez výkupce. Cena, kterou domluvíte s kupcem, jde celá vám — po odečtení daní a nákladů na advokáta. Neplatíte provizi zprostředkovatele.
Chcete za nemovitost maximum, které trh unese.
Máte čas — řekněme šest měsíců až rok, klidně déle.
Nevadí vám prohlídky, telefonáty, jednání s neznámými lidmi ani opakované vysvětlování stejných věcí.
Zvládnete základní administrativu spojenou s prodejem: list vlastnictví, kupní smlouvu, advokátní úschovu a vklad na katastr.
Máte přehled o tržních cenách ve svém okolí nebo jste schopni si je zjistit.
Nemáte na to časovou nebo psychickou kapacitu.
Pracujete na plný úvazek a prohlídky byste museli řešit po večerech a o víkendech.
Nemovitost má právní komplikace: neukončené dědické řízení, spoluvlastníky, kteří se nehlásí, neevidované vady na listu vlastnictví, zástavu nebo exekuci.
Realisticky 6 až 12 měsíců, někdy déle. Polovina českých prodejů od zveřejnění inzerátu po peníze na účtu trvá v průměru kolem 4 až 7 měsíců, ale jde převážně o data z realitních prodejů. Vlastní inzerát se obvykle protáhne, protože prodávající nemá zázemí makléřské firmy. Roli hraje stav nemovitosti, atraktivita lokality, sezona i to, jak dobře je nastavena cena vůči trhu.
Realisticky odhadněte tržní cenu. Sledujte podobné nemovitosti na Sreality a v cenových mapách. Ne kolik kdo žádá, ale za kolik se skutečně prodalo. Cena nad trhem znamená, že inzerát leží. Cena pod trhem znamená zbytečně ztracené peníze.
Pořiďte kvalitní fotky. Denní světlo, uklizený byt, široký úhel. Pokud máte vyšší rozpočet, najměte si fotografa nemovitostí — jednorázových 2 000 až 5 000 Kč se obvykle vrátí v rychlosti prodeje.
Napište inzerát, který odpovídá na otázky. Kupce zajímá dispozice, výměra, stav, energetická náročnost, lokalita, dostupnost, případné dluhy nebo právní zátěž a termín nastěhování. Stručně a bez prodejního patosu.
Inzerujte alespoň na Sreality a Bezrealitky. Případně i na iDnes Reality. Bezplatné inzeráty na sociálních sítích mohou pomoct zejména u bytů ve větších městech.
Počítejte s prohlídkami. Podle typu a ceny nemovitosti jich může být 10 až 50. Většina lidí, kteří přijdou, nemovitost nekoupí. Někteří přijdou jen ze zvědavosti.
Ověřte si financování kupujícího. Nestačí, že má hypotéku „rozjednanou s bankou“. Banky odmítají i poté, co kupující podepíše rezervační smlouvu.
Kupní smlouvu nestahujte z internetu. Najměte si advokáta. Peníze patří do advokátní nebo notářské úschovy, nikdy ne přímo na účet před vkladem na katastr.
Cena bývá obvykle vyšší než při prodeji přes realitku, protože neplatíte zprostředkovatelskou provizi. Náklady představuje advokát na kupní smlouvu (typicky 5 000 až 15 000 Kč), případně fotograf (2 000 až 5 000 Kč), placené topování inzerátů a podle situace také daně. Počítejte i s časovou investicí v řádu desítek až stovek hodin podle toho, jak rychle se nemovitost prodá.
Pokud po nezávazné cenové nabídce na výkup řeknete, že chcete jít cestou realitky — třeba protože je pro vás výkupní cena nízká a máte čas — můžeme váš kontakt předat partnerské realitce v rámci stejné skupiny. Není to „naše realitka", je to partner se sdílenými pracovními standardy. Pro vás to znamená, že nemusíte hledat realitku od nuly: jeden kontakt na začátku, dvě možnosti na výstupu. Konkrétní podmínky a výši provize si pak domluvíte přímo s makléřem; my do toho nevstupujeme.
Když lidé porovnávají jednotlivé způsoby prodeje, často řeší hlavně cenu. „Přes realitku dostanu víc, tak půjdu přes realitku.“ Jenže cena je jen jedna část rozhodování. Stejně důležité je, kolik času prodej zabere, kolik starostí si vyžádá a jakou máte jistotu, že se obchod skutečně dotáhne do konce.
Následující srovnání ukazuje všechny čtyři pohledy vedle sebe. Vychází z typického prodeje nezatížené nemovitosti, tedy situace bez exekuce a zástavy.
Pokud si říkáte: „Nejdřív zkusím vlastní inzerát, pak realitku a nakonec výkup,“ rozhodujete se hlavně podle ceny. Jenže cena je jen jedna část rozhodování. Pokud potřebujete do tří měsíců refinancovat hypotéku, těžko si můžete dovolit cestu, u které hrozí, že se obchod protáhne nebo ztroskotá. Naopak pokud na prodej nijak nespěcháte a chcete za nemovitost získat maximum, výkup pro vás pravděpodobně nebude dávat ekonomický smysl.
Otázka tedy nezní: „Která cesta mi přinese nejvyšší částku?“ Ale spíš: „Jaká kombinace ceny, času, starostí a jistoty dává v mojí situaci největší smysl?“
Pozn.: U prodeje přes realitku zhruba 30 % obchodů nedoběhne k podpisu — banka kupci neschválí hypotéku nebo si to kupec na poslední chvíli rozmyslí a hledá se nový zájemce. U výkupu kupujeme z vlastních zdrojů, takže tohle riziko odpadá.
Dvě ze tří cest máte u nás pod jednou střechou. Mezi výkupem a partnerskou realitkou ve stejné skupině si vyberete podle toho, co potřebujete. Bez dvojí komunikace a bez provize za zprostředkování mezi námi. V real estate se pohybujeme od roku 2014 a právní stránku prodeje od prověření zápisů na katastru po smlouvy vede náš advokátní tým.
Mimo tři běžné cesty je tu jeden specifický případ, který se nedá obsloužit ani vlastním inzerátem, ani klasickou realitkou: vlastníte jen podíl na nemovitosti. Typicky zděděný podíl po rodičích, kde se sourozenci nemohou shodnout. Nebo restituční podíl v poli či lese s desítkami spoluvlastníků. Případně podíl po nevypořádaném rozvodu, který se táhne roky.
Inzerát na váš podíl technicky ničemu nebrání — podíl samozřejmě prodávat můžete. Jenže zájemců bývá minimum. Stát se spoluvlastníkem znamená převzít komunikaci s ostatními spoluvlastníky, nést riziko nedohody a někdy i podstoupit soudní vypořádání. Pro většinu kupujících je to komplikace, které se raději vyhnou. Výsledkem často bývá inzerát, který zůstává měsíce bez vážného zájemce.
Realitky s podíly typicky vůbec nepracují. Provize z prodeje podílu často neodpovídá času a energii, kterou by takový případ vyžadoval. Někdy podíl do nabídky vezmou, ale nezřídka se po několika měsících ukáže, že se žádný kupec nenašel.
Vyplatíme váš podíl hned — typicky do 14 až 30 dnů od podpisu kupní smlouvy. Co se stane potom mezi námi a ostatními spoluvlastníky, to už není váš problém. Jdeme buď cestou dohody (odkup jejich podílů, dohoda o vypořádání), nebo cestou soudního zrušení podílového spoluvlastnictví podle § 1140 a následujících občanského zákoníku. V krajním případě dražba podílu.
Nemůžeme vám slíbit, že to dotáhneme do konce za konkrétní čas. Soudní cesta trvá měsíce až roky. Záleží na ostatních spoluvlastnících, na konkrétní právní situaci, na zatížení nemovitosti. Co můžeme slíbit, je tohle: váš podíl bude vyplacený do měsíce. Zbytek řešíme my, vy už ne.
Cenotvorba u podílů je individuální. Podíl je strukturálně méně likvidní aktivum než celá nemovitost — typicky výrazně nižší procento proporčního dílu, než kdyby šlo o plnovlastnický prodej. Konkrétní rozsah probereme po prohlídce dokladů (list vlastnictví, dědické rozhodnutí nebo aktuální stav řízení).
Typicky 3 až 9 měsíců od podpisu zprostředkovatelské smlouvy s makléřem po peníze na účtu. Rozsah závisí na lokalitě, ceně proti trhu, stavu nemovitosti a době, kdy se najde kupec s reálným financováním. U bytů v atraktivních lokalitách v sezoně dolní polovina rozsahu, u rodinných domů v menších obcích horní polovina, někdy déle.
Podíl vám vyplatíme hned, typicky do 14 až 30 dnů od podpisu kupní smlouvy. Zbytek spoluvlastnictví dotáhneme my sami — buď dohodou s ostatními spoluvlastníky, nebo soudní cestou podle občanského zákoníku. Konkrétní termín dotažení slíbit nemůžeme, protože záleží na ostatních. Co můžeme slíbit, je vaše vyplacení. Detail v sekci „Speciální případ“ výše.
Provize realitky se na trhu pohybuje typicky mezi 3 a 5 % z prodejní ceny, někdy podle konkrétního servisu i víc nebo méně. Konkrétní výši provize i podmínky si makléř domluví s vámi předem ve zprostředkovatelské smlouvě — žádná univerzální sazba neexistuje, vyplatí se srovnat víc nabídek.
Výkup dává smysl, pokud potřebujete rychlost (14 až 30 dní vs. 3 až 9 měsíců) nebo jistotu dotažení (kupec přes hypotéku může spadnout, výkup ne). Pokud na nemovitosti máte exekuci, zástavu nebo probíhá insolvence, realitka typicky vůbec nedoběhne — bubáci na katastru blokují hypotéku kupce. Pokud máte čas a chcete maximální cenu, výkup pro vás nedává smysl.
Cena výkupu je typicky 75 až 90 % tržní hodnoty u nezatížených nemovitostí. Rozdíl tvoří čtyři položky: tržní riziko během držby do dalšího prodeje, cena kapitálu, případné skryté technické vady, které vyjdou najevo až po výkupu, a marže výkupce. Výměnou dostáváte rychlost, jistotu dotažení a nulové úsilí — to je hodnota, kterou realitka nedá.
Pokud řešíte konkrétní situaci a chcete probrat, která ze tří cest pro vás dává smysl, ozvěte se. Nezáleží na tom, jestli nakonec zvolíte výkup, realitku nebo vlastní prodej. V krátkém hovoru společně projdeme vaši situaci a řekneme si, jaké možnosti u vás dávají největší smysl.Bez závazku, bez tlaku. Jen 15 až 30 minut na to, abyste si mohli v klidu ujasnit další postup.
Ing. Ondřej Holan, zakladatel výkupní platformy klidnyvykup.cz. V realitním sektoru působí od roku 2014. Specializuje se na výkup zatížených nemovitostí — s exekucí, zástavou nebo v insolvenčním řízení. Spolupracující advokát je součástí týmu (právní rešerše, vyjednání s věřiteli, smluvní dokumentace).
27. května 2026. Stránka se aktualizuje při významných změnách relevantní legislativy (zákon o spotřebitelském úvěru, občanský zákoník, insolvenční zákon) nebo při vydání nových materiálů Institutu prevence a řešení předlužení.