V lednu 2026 vyšla 170stránková nezávislá studie, která popisuje, jak v Česku funguje moderní lichva v souvislosti s nemovitostmi. Stručný přehled pro lidi, kteří zvažují prodej zatížené nemovitosti — abyste věděli, na co si dát pozor.
Pokud řešíte exekuci, dluhy se zástavou nebo insolvenci a uvažujete o prodeji nemovitosti, narazíte na různé typy nabídek. Některé stojí na jednorázové kupní smlouvě, jasně stanovené ceně, transparentním vypořádání kupní ceny a vyrovnání věřitelů z kupní ceny. Jiné využívají modely, které Institut prevence a řešení předlužení ve své studii Moderní lichva v praxi (leden 2026) označuje za moderní formu lichvy. Tato stránka shrnuje, co studie říká a jaké modely klasifikuje jako problematické. Odkaz na její plné znění najdete níže. Pokud si navíc chcete při konkrétním jednání ověřit, s jakým typem nabídky se setkáváte, najdete na sesterské stránce Jak rozeznat férový výkup nemovitosti od moderní lichvy také 15 praktických otázek, které vám s posouzením pomohou.
Trh výkupu nemovitostí v Česku zahrnuje firmy s férovým modelem i firmy, jejichž praktiky Institut prevence a řešení předlužení (nezávislý think-tank) klasifikuje jako moderní lichvu. Pokud chcete pochopit, co tyto modely znamenají a jak fungují — například sale-leaseback, úvěry proti nemovitosti nebo družstevní pasti — podrobnější vysvětlení najdete na samostatné stránce Co je moderní lichva.Tady jdeme rovnou k praktické otázce: podle čeho při konkrétní nabídce poznáte, s kým máte tu čest.
Otázky níže vycházejí z 15 varovných znaků moderní lichvy, které popsal Institut prevence a řešení předlužení v průvodci publikovaném v květnu 2026, a jsou upravené pro kontext výkupu nemovitostí. Fungují jako jednoduchý test, který si můžete položit při jakémkoli hovoru s výkupní firmou. Férový kupec by měl umět odpovědět konkrétně a v klidu — bez vytáček, bez tlaku na podpis a bez vět typu: „To vám vysvětlíme až na schůzce."
Pokud výkupní firma tlačí na rychlý podpis a neptá se, kam se po prodeji budete stěhovat, jak vyřešíte ostatní závazky nebo co od prodeje vlastně očekáváte, může to být varovný signál. U lichvářských modelů jde o typický rys — firma počítá s vaším selháním, protože tím může získat nemovitost levněji.
Ptá se na kontext: co potřebujete vyřešit, jakou máte časovou osu, jestli máte kam jít po prodeji a jaké máte další závazky.
Testovací otázka: Co se mnou bude po prodeji? Máte představu, kam se stěhuji a co s mými dalšími závazky?
Pokud vám někdo po telefonu sdělí konkrétní kupní cenu, aniž by viděl nemovitost nebo provedl základní rešerši na katastru, není to dobré znamení. Seriózní cenu nelze určit od stolu. Záleží na stavu nemovitosti, lokalitě i případném zatížení.
Po telefonu vám řekne pouze orientační rozsah. U zatížených nemovitostí typicky 60–80 % tržní hodnoty (kvůli akvizičním nákladům a vyrovnání věřitelů). U nezatížených nemovitostí typicky 75–90 % tržní hodnoty (záleží na rychlosti a stavu). Konkrétní číslo dostanete písemně po prohlídce a prvotní rešerši. To obvykle trvá několik dní, ne několik minut.
Testovací otázka: Kdy mi řeknete konkrétní cenu — teď po telefonu, nebo až po prohlídce? Dostanu nabídku písemně?
Při férové transakci víte předem, kolik peněz dostanete a kdy. U zatížené nemovitosti také víte, kolik peněz půjde věřitelům a přes jakou úschovu. Lichvářské modely tuto cestu často maskují — slíbí 95 %, ale „v ruce" pak máte jen zlomek slíbené ceny. Cena spadne při prohlídce, z kupní ceny se odečtou neuvedené poplatky nebo se „tržní cena" odvodí z podhodnoceného znaleckého odhadu.
Rozpis cesty peněz dá písemně předem: kolik dostanete vy, kdy a na jaký účet; u zatížené nemovitosti i kolik a komu jde z dluhů a přes jakou úschovu (typicky advokátní).
Testovací otázka: Rozepíšete mi, kolik z kupní ceny dostanu já, kdy a na jaký účet? U zatížené nemovitosti i kolik a komu jde z dluhů?
Pokud máte dluhy i mimo prodávanou nemovitost (úvěry bez zástavy, výživné nebo dluhy vůči státu, které s touto nemovitostí nesouvisejí), je férové si vyjasnit, co prodej vyřeší a co ne. Některé dluhy nemovitost úplně vymaže — typicky zástavy a exekuce vázané přímo na ni. Jiné poběží dál. Lichvářské modely tento rozdíl často mlží: slíbí, že „vyřeší všechny vaše dluhy", ale ve skutečnosti pokryjí jen ty, které váznou na nemovitosti.
Rozdíl vysvětlí předem a u toho, co prodej neřeší, doporučí dluhovou poradnu nebo specializovaného advokáta.
Testovací otázka: Které mé dluhy tato transakce vyřeší a které zůstanou? Co s těmi, co zůstanou?
Pokud vám místo prodeje někdo nabídne úvěr zajištěný vaší nemovitostí, leasing nemovitosti nebo „zpětný odkup za pár let", už nejde o výkup. Jde o úvěrový produkt s rizikem ztráty domu. Právě na těchto principech stojí lichvářské modely.
Uzavírá čistou jednorázovou kupní smlouvu podle § 2079 občanského zákoníku. Vy převádíte vlastnické právo, kupec platí kupní cenu. Konec. Žádná úvěrová složka, žádné splátky, žádný leasing.
Testovací otázka: Je to čistý výkup jednorázovou kupní smlouvou, nebo je součástí balíku úvěr, leasing nebo zpětný odkup?
Pokud firma odmítá poslat vzor kupní smlouvy předem nebo trvá na podpisu „rovnou na schůzce", nemáte možnost si ji v klidu projít. Často jde o vědomou taktiku — problematické doložky objevíte až ve chvíli, kdy sedíte u podpisu pod časovým tlakem.
Pošle vzor kupní smlouvy nejméně několik dní před plánovaným podpisem a respektuje, pokud potřebujete více času na konzultaci s vlastním advokátem.
Testovací otázka: Mohu vzor kupní smlouvy dostat předem — nejméně 48 hodin před podpisem — a nechat si ji posoudit svým advokátem?
U přímého výkupu nemovitosti není mezi vámi a kupcem žádný zprostředkovatel — vy nic neplatíte. Pokud někdo „kupuje" a zároveň vám účtuje provizi, poplatek za zpracování nebo jiný manipulační poplatek, marže se u vás odečte dvakrát: jednou v nižší kupní ceně, podruhé na poplatcích.
Kupní cenu nesnižuje o žádné poplatky na vaší straně. Co je v písemné nabídce, dostanete (po vyrovnání věřitelů, máte-li je).
Testovací otázka: Strhává se z kupní ceny něco navíc — provize, poplatek za zpracování nebo jiný poplatek?
Smlouvy o výkupu nemovitostí se v poctivém prostředí nepodepisují v autech, na parkovištích ani v restauracích. Tlak prostředí a okolností bývá jednou z taktik, jak vás dotlačit k podpisu bez dostatečného času na přečtení a otázky.
Podepisuje v advokátní kanceláři nebo u notáře, v klidu, s prostorem na otázky a s advokátem u stolu.
Testovací otázka: Kde se bude smlouva podepisovat? Kdo bude přítomen? Bude tam advokát?
Férová kupní smlouva obsahuje pravidla, která chrání obě strany. Co se stane, když vklad neproběhne? Když se objeví skryté vady? Když je něco jinak, než bylo dohodnuto? Lichvářské smlouvy bývají nastavené asymetricky: i drobné prodlení vede k tvrdým důsledkům na vaší straně, zatímco firma si ponechává široký prostor pro vlastní rozhodování.
Pojistky probere s vámi předem. Pravidla jsou symetrická, ne nastavená proti vám.
Testovací otázka: Co se stane, pokud vklad na katastr neproběhne — je převod nastavený tak, abych nepřišel o nemovitost dřív, než dostanu zaplaceno? Co když se najdou skryté vady?
V kupní smlouvě na nemovitost nemá co dělat žádný úrok ani splátkový kalendář. Pokud něco takového ve smlouvě najdete, nejde o čistou kupní smlouvu — je v ní úvěrová složka, která z výkupu dělá úvěr.
Uzavírá smlouvu, která obsahuje jen kupní cenu, podmínky převodu a dohodu, kdy se vyplatí záloha a kdy doplatek. Žádný úrok, žádný splátkový kalendář, či „budoucí povinnost".
Testovací otázka: Obsahuje smlouva kdekoliv úrok, splátkový kalendář nebo povinnost, že budu v budoucnu ještě něco platit?
Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti je listina, na jejímž základě může věřitel zahájit exekuci bez předchozího soudního řízení. Dlužník tak nemá možnost se předem bránit u soudu. V lichvářských modelech se s ním setkáte u půjček nebo zpětného leasingu. U férové kupní smlouvy na nemovitost ale nemá co dělat — výkup je převod vlastnictví, nikoliv úvěr, takže není co vykonávat.
Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti nepoužívá. Pokud ho v dokumentaci najdete, ptejte se proč.
Testovací otázka: Bude součástí dokumentace notářský zápis se svolením k vykonatelnosti? Pokud ano, k čemu konkrétně slouží?
„Prodáte nám dům a zůstanete v něm bydlet. Později si ho odkoupíte zpět.“ Na první pohled to může působit vstřícně. Ve skutečnosti jde o centrální mechanismus zpětného leasingu. V praxi se zpětný odkup často nikdy nepodaří: odkupní cena bývá nastavena nereálně, nájemní smlouva obsahuje ustanovení umožňující rychlé ukončení nájmu a o nemovitost přijdete definitivně — přestože jste v ní celou dobu bydleli a měli pocit, že máte situaci pod kontrolou.
Po prodeji vás v nemovitosti nechce mít jako nájemce. Místo toho nabídne pomoc s důstojným přechodem — například kontakty na stěhování, pomoc s organizací nebo kauci do nájemního bydlení hrazenou z části kupní ceny.
Testovací otázka: Předpokládá se, že po prodeji v nemovitosti zůstanu bydlet jako nájemce? Pokud ano, na jak dlouho a za jakých podmínek?
Skutečný kupec nemovitosti je komerční subjekt s ekonomickým zájmem — a to je v pořádku. Nikdo se za to nemusí stydět. Pokud se ale někdo prezentuje jako nezisková pomoc, „záchranný projekt" nebo dluhová poradna, přestože ve skutečnosti vykupuje nemovitosti za účelem zisku, jde o manipulaci s vaší přirozenou tendencí důvěřovat tomu, kdo vystupuje jako pomocník.
Transparentně řekne, kdo nemovitost kupuje, pod jakým IČ vystupuje a kde má sídlo. Tyto údaje si můžete během půl minuty ověřit v obchodním rejstříku.
Testovací otázka: Pod jakou firmou nemovitost kupujete? Jaké je IČ a sídlo? Kdo je vlastníkem společnosti?
Některá bytová družstva nabízejí, že vaši nemovitost vykoupí a vy v ní zůstanete jako člen družstva s možností byt si postupně „splácet zpět". V praxi ale mohou být stanovy nastavené tak, že při sebemenším problému s placením nájmu přijdete nejen o členství, ale i o nemovitost — bez náhrady.
Uzavírá klasickou kupní smlouvu, na jejímž základě dojde k převodu vlastnického práva. Nestáváte se členem žádného družstva, nepodepisujete stanovy ani neplatíte zápisné. Po vkladu na katastr už k nemovitosti nemáte žádný další právní vztah.
Testovací otázka: Půjde o klasickou kupní smlouvu, nebo se stávám členem družstva? Budu podepisovat stanovy?
Pokud po vás někdo chce, abyste si pro účely výkupu založili nebo aktivovali IČO, jde o trik: smlouva „mezi podnikateli" se neřídí zákonem o ochraně spotřebitele a vy přicházíte o většinu zákonných pojistek.
Uzavírá smlouvu s vámi jako s fyzickou osobou — občanem. Žádné založení IČO, „podnikatelská" smlouva či jiné triky.
Testovací otázka: Vystupuji v této transakci jako fyzická osoba, nebo se mám na něco zaregistrovat — IČO, družstvo, něco dalšího?
Smlouvu si nechte zkontrolovat nezávislým advokátem.
Ne advokátem, kterého vám doporučí výkupce. Ne notářem, kterého má výkupce smluvně. Vlastním advokátem, kterého si vyberete sami a kterému platíte vy. Pár tisíc za hodinu právního posouzení je nejlepší pojistka, jakou si u transakce za miliony korun můžete koupit. Pokud advokáta neznáte, požádejte o doporučení na nejbližší občanské poradně nebo v Konsorciu dluhových poraden ČR.
Srovnejte alespoň dvě nabídky.
I když máte časový tlak, jedna nabídka vám neukáže, jestli je férová. Druhá nabídka vám dá referenci a často i páku ve vyjednávání. Žádný seriózní výkupce se neuráží, když řeknete, že máte i jinou nabídku — naopak, transparentně vysvětlí, čím se liší.
Vyžádejte si 48–72 hodin na rozmyšlenou.
Žádná smlouva o výkupu nemovitosti se nemusí podepisovat dnes ani zítra. Pokud na vás někdo tlačí, abyste podepsali hned („nabídka platí jen do pátku", „další klient čeká", „dnes naposledy"), berte to jako varovný signál sám o sobě. Férový kupec vám dá tolik času, kolik potřebujete — protože pokud je nabídka férová, vydrží i přes víkend.
Jde o listinu sepsanou notářem, ve které dlužník výslovně souhlasí, že pokud nesplní svůj závazek, věřitel může okamžitě poslat exekutora — bez soudu, bez možnosti se předem bránit. V poctivém prostředí má svůj smysl (zrychlení vymáhání u nesporných pohledávek). V kontextu výkupu nemovitosti ale nemá co dělat — výkup je jednorázový převod vlastnictví, ne úvěr. Pokud ho někdo do balíku zařazuje, je to varovný signál.
Jen velmi omezeně. Kupní smlouva na nemovitost není spotřebitelská smlouva uzavřená na dálku, takže obecné 14denní právo na odstoupení se neuplatní. Odstoupit lze v zákonem stanovených případech (například při podstatném porušení smlouvy druhou stranou) — ale pravidla jsou přísná a vyžadují právní posouzení. Praktický důsledek: smlouvu si nechte zkontrolovat advokátem PŘED podpisem, ne po něm.
Slíbit může cokoliv, ale strukturálně to nedrží. Férový kupec musí pokrýt akviziční náklady — advokáta, případné převzetí dluhů, čas vázaného kapitálu, riziko skryté zástavy. Kupní cena nad 80 % u zatížené nemovitosti (nebo nad 90 % u nezatížené) většinou znamená, že někde „cestou peníze ztratíte": cena spadne při prohlídce, z kupní ceny se odečtou neuvedené poplatky, nebo se „tržní cena" odvodí od podhodnoceného znaleckého odhadu. Pravidlo: závazný je až písemný rozpis kupní ceny, ne reklamní slib.
Firma vám koupí dům, vy v něm zůstanete bydlet jako nájemce a údajně si ho za pár let odkoupíte zpět. Institut prevence a řešení předlužení klasifikuje tuto konstrukci jako moderní lichvu. V praxi se zpětný odkup typicky nepovede — podmínky odkupu jsou nastaveny nereálně a smlouva o nájmu obsahuje doložky, které firma použije k vystěhování při prvním zaškobrtnutí. Pokud vám někdo nabízí prodej spojený s nájmem nebo zpětným odkupem, není to férový výkup.
Advokát, kterého doporučí výkupce, má smluvní vztah s výkupcem, ne s vámi. To neznamená, že je nepoctivý — ale jeho loajalita je rozdělená. Pro vlastní ochranu si zaplaťte vlastního advokáta, kterého najmete vy a kterému platíte vy. Pár tisíc za nezávislé právní posouzení je u transakce za miliony korun zanedbatelná investice.
Ing. Ondřej Holan, zakladatel výkupní platformy klidnyvykup.cz. V realitním sektoru působí od roku 2014. Specializuje se na výkup zatížených nemovitostí — s exekucí, zástavou nebo v insolvenčním řízení. Spolupracující advokát je součástí týmu (právní rešerše, vyjednání s věřiteli, smluvní dokumentace).
27. května 2026. Stránka se aktualizuje při významných změnách relevantní legislativy (zákon o spotřebitelském úvěru, občanský zákoník, insolvenční zákon) nebo při vydání nových materiálů Institutu prevence a řešení předlužení.
Institut prevence a řešení předlužení. 15 varovných znaků, podle kterých poznáte moderní lichváře. 4. 5. 2026. Dostupné z: institut-predluzeni.cz/novinky/15-varovnych-znaku-podle-kterych-poznate-moderni-lichvare-108/
Institut prevence a řešení předlužení. Moderní lichva v praxi: Skrytý byznys se zadlužením a nemovitostmi v Česku. Studie, leden 2026. Dostupné z: institut-predluzeni.cz/data-a-studie/moderni-lichva/
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 2079 — kupní smlouva).
Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru.