Víc dědiců, jedna nemovitost: jak ji prodat, i když se neshodnete

Kterou cestou jít, rozhoduje hlavně to, jak moc se s ostatními dědici shodnete. Souhlas všech potřebujete k dohodě u notáře i ke společnému prodeji. Bez souhlasu ostatních prodáte jen svůj podíl.

Od kdy mohou dědici nemovitost prodat?

Běžně až poté, co usnesení o dědictví nabude právní moci. Prodej ještě během řízení zákon připouští jen výjimečně, se souhlasem všech dědiců, případně soudu.

Dědické řízení vede soud, jednotlivé kroky ale za něj dělá notář jako soudní komisař. Soud ho přidělí podle rozvrhu, dědici si ho nevybírají (jak řízení o pozůstalosti probíhá). Načasování prodeje a daň podrobně rozebíráme v článku o prodeji zděděné nemovitosti.

Když je dědiců víc, nejvíc prostoru pro dohodu máte právě během řízení.

Co můžete s ostatními dědici vyřešit už u notáře?

Pokud zůstavitel nezanechal závěť ani dědickou smlouvu, můžete se před notářem dohodnout na rozdělení dědictví jakkoli. Typicky tak, že nemovitost připadne jednomu z vás a ten ostatní vyplatí penězi nebo jiným majetkem z dědictví.

Pokud závěť existuje a výslovně určuje, jak se má dědictví rozdělit, platí její rozdělení. Jinak se můžete dohodnout jen tam, kde to zůstavitel výslovně připustil. Když závěť jen stanoví podíly (například každému z dětí polovinu) a o rozdělení konkrétních věcí nerozhoduje, můžete se na rozdělení dohodnout volně.

Dohoda má dvě podmínky. Musí rozdělit celé známé dědictví, ne jen nemovitost. A soud ji schválí jen tehdy, když neodporuje vůli zůstavitele ani zájmům osoby pod zvláštní ochranou, třeba nezletilého dědice.

Když se nedohodnete, notář potvrdí nabytí dědictví podle dědických podílů. Ze všech dědiců se stanou podíloví spoluvlastníci. Každý vlastní svůj podíl, například jednu třetinu.

Pokud jeden z dědiců nemovitost chce a má na vyplacení ostatních, vyplatí se to řešit už tady. Pozdější převod mezi spoluvlastníky znamená další smlouvu a další zápis do katastru.

Jak prodat celou nemovitost, když je majitelů víc?

Celou nemovitost prodáte jen společně. Každý spoluvlastník prodává svůj podíl, takže kupní smlouvu podepisují všichni. Kdo nemůže přijít osobně, může dát plnou moc.

Předem se vyplatí shodnout na třech věcech: jakou nejnižší cenu přijmete, jakým způsobem budete prodávat a jak si rozdělíte peníze. Nejčastěji podle velikosti podílů, dohodnout se ale můžete i jinak. Kupní cenu je bezpečné složit do úschovy, ze které každý dostane svou část až po zápisu kupujícího do katastru.

Kupce můžete hledat přes realitní kancelář, sami, nebo nemovitost nabídnout k výkupu. Jak se ty tři cesty liší cenou, rychlostí a starostmi, shrnujeme v přehledu tří způsobů prodeje.

‍

Můžete prodat jen svůj podíl bez souhlasu ostatních?

Ano. Se svým podílem může spoluvlastník nakládat podle své vůle, pokud tím nepoškozuje práva ostatních. Souhlas sourozenců ani dalších dědiců k prodeji vlastního podílu nepotřebujete.

U dědictví ale platí jedno omezení. Pokud spoluvlastnictví vzniklo teprve děděním, mají ostatní spoluvlastníci po dobu šesti měsíců předkupní právo. Když v té době podíl prodáte někomu jinému, musíte ho ostatním písemně nabídnout za stejných podmínek, jaké jste sjednali s kupujícím. Na zaplacení mají u nemovitosti tři měsíce od nabídky. Pokud zaplatí, koupí podíl oni místo původního kupujícího.

Předkupní právo se neuplatní ve třech situacích:

• podíl prodáváte jinému spoluvlastníkovi, manželovi, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé,
• zůstavitel sám vlastnil jen podíl, třeba polovinu domu spolu se svou sestrou (spoluvlastnictví tu existovalo už před jeho smrtí),
• ostatní spoluvlastníci se ho písemně vzdají.

Kdy přesně šest měsíců začíná, soudy jednoznačně nevyjasnily. Bezpečnější je počítat je od právní moci usnesení o dědictví. Po jejich uplynutí už předkupní právo neplatí a podíl můžete prodat komukoli.

Kdo podíly kupuje a za kolik

Kupce podílu najdete hlavně mezi ostatními spoluvlastníky a mezi firmami, které se na podíly specializují. Běžný zájemce o bydlení podíl zpravidla nekupuje, protože ho nemůže sám užívat ani o něm sám rozhodovat.

Proto je cena podílu nižší než odpovídající část ceny celé nemovitosti. Kupující s ním přebírá omezené užívání, jednání s ostatními spoluvlastníky a riziko, že věc skončí u soudu. Jak velký bude rozdíl, záleží na počtu spoluvlastníků, jejich postoji a stavu nemovitosti.

Podíly vykupujeme i my. Celou kupní cenu za podíl vám vyplatíme do 14 až 30 dnů od podpisu kupní smlouvy. Pokud prodáváte v prvních šesti měsících a ostatní se předkupního práva nevzdají, může se výplata posunout až zhruba o tři měsíce, dokud neuplyne jejich lhůta. Jde o jednorázovou kupní smlouvu, žádný úvěr ani zpětný leasing. Jednání s ostatními spoluvlastníky pak vedeme sami, dohodou nebo soudní cestou. Jak dlouho to potrvá, dopředu neslíbíme. Pro vás je věc prodejem podílu uzavřená.

Co když se s ostatními dědici nedohodnete vůbec?

Každý spoluvlastník může kdykoli požádat o zrušení spoluvlastnictví, jen ne v nevhodnou dobu nebo jen proto, aby ostatním uškodil. Soud může zrušení na návrh některého spoluvlastníka také odložit, nejdéle o dva roky. Písemnou dohodou můžete spoluvlastnictví zrušit a vypořádat jakkoli, třeba tak, že jeden převezme nemovitost a ostatní vyplatí.

Když dohoda není, rozhodne na návrh kteréhokoli z vás soud. Postupuje přitom v pevném pořadí, které stanoví § 1144 a 1147 občanského zákoníku:

1. Rozdělení nemovitosti, pokud to jde bez podstatného snížení její hodnoty. U pozemku to bývá snazší než u domu nebo bytu.
2. Přikázání jednomu nebo více spoluvlastníkům za přiměřenou náhradu ostatním.
3. Prodej ve veřejné dražbě, pokud nemovitost nechce nikdo z vás nebo nikdo nemá na vyplacení ostatních. Výjimečně může soud nařídit dražbu jen mezi spoluvlastníky.

Soud přitom není vázán tím, co navrhujete. Počítejte s tím, že soudní cesta trvá měsíce až roky a výsledek dopředu neodhadnete. Proto ji berte jako poslední možnost, ne jako způsob, jak na ostatní zatlačit.

Jak je to s daní z prodeje?

Stejně jako u jakékoli zděděné nemovitosti. Daň z příjmu řešíte jen tehdy, když nesplníte časový test ani jinou podmínku osvobození. Podrobně to rozebíráme v článku o prodeji zděděné nemovitosti a dani.

Všechny cesty v přehledu

• Dohoda u notáře. Souhlasit musí všichni dědici a dohodu schvaluje soud. Uzavírá se během dědického řízení. Pokud závěť rozdělení výslovně určuje, má přednost.
• Společný prodej celku. Souhlasit musí všichni spoluvlastníci. Možný po právní moci usnesení. Klíčová je shoda na ceně a dělení peněz.
• Prodej vlastního podílu. Souhlas nikoho nepotřebujete. Možný po právní moci usnesení. Pozor na předkupní právo v prvních šesti měsících a nižší cenu podílu.
• Soudní zrušení spoluvlastnictví. Rozhoduje soud, návrh může podat kdokoli ze spoluvlastníků. Počítejte s měsíci až roky a nejistým výsledkem.

Časté dotazy

Musí s prodejem celé zděděné nemovitosti souhlasit všichni dědici?

Ano, kupní smlouvu podepisují všichni spoluvlastníci. Bez souhlasu ostatních můžete prodat jen svůj podíl.

Mají sourozenci předkupní právo k mému zděděnému podílu?

Pokud spoluvlastnictví vzniklo teprve děděním, mají ho ostatní spoluvlastníci šest měsíců. Prodáváte-li podíl přímo sourozenci, předkupní právo se neuplatní.

Může si jeden dědic nechat dům a ostatní vyplatit?

Ano. Nejjednodušší je dohodnout se na tom u notáře v dědickém řízení. Později to jde dohodou o zrušení spoluvlastnictví nebo soudní cestou.

Co když jeden z dědiců nekomunikuje?

Celou nemovitost bez něj neprodáte. Můžete ale prodat svůj podíl, nebo podat k soudu návrh na zrušení spoluvlastnictví.

Proč je cena podílu nižší než část ceny celé nemovitosti?

Kupující přebírá omezené užívání, jednání se spoluvlastníky a riziko soudu. Jak velký rozdíl bude, záleží na konkrétní situaci.

‍