.png)
Kdy můžete zděděnou nemovitost prodat?
Dědictví sice ze zákona nabýváte už okamžikem úmrtí, s nemovitostí ale nemůžete volně nakládat, dokud usnesení soudu o dědictví nenabude právní moci. Teprve potom můžete nemovitost běžně prodat a nechat se zapsat jako vlastník do katastru.
Prodej ale můžete připravovat už během dědického řízení. Se zájemcem lze uzavřít například smlouvu o smlouvě budoucí nebo rezervační smlouvu, ve které se zavážete nemovitost převést, jakmile se stanete jejím právoplatným vlastníkem.
Proti usnesení běží patnáctidenní lhůta na odvolání. Pokud se všichni dědici práva na odvolání vzdají, nabude usnesení právní moci prakticky ihned a řízení se tím může výrazně zkrátit.
Po právní moci podáte návrh na zápis do katastru. Ten trvá řádově týdny. Teprve zápis do katastru dělá vlastnictví jasně čitelné navenek, což je důležité především u kupujícího, který financuje nákup hypotékou. Banka bez jasného vlastnického stavu úvěr neschválí.
Platí se při prodeji zděděné nemovitosti daň?
Samotné dědictví nedaníte. Dědickou daň Česko nemá a daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena.
Řešíte tedy daň z příjmu, a to jen v případě, že nemovitost prodáte dřív, než splníte takzvaný časový test.
Časový test je doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti, po jejímž uplynutí je příjem z prodeje od daně osvobozen. U nemovitostí nabytých do konce roku 2020 je to 5 let, u nemovitostí nabytých od roku 2021 pak 10 let.
U dědictví je ale důležitá výjimka. Pokud jste dědili po příbuzném v přímé linii, tedy například po rodičích, prarodičích nebo dětech, případně po manželovi, započítá se vám do časového testu i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel, tedy člověk, po kterém dědíte.
V praxi to může znamenat, že když váš otec vlastnil dům dvacet let, vy ho zdědíte a hned prodáte, máte časový test dávno splněný a daň z příjmu neplatíte.
U vzdálenějších příbuzných tato výhoda neplatí a lhůta běží až od chvíle, kdy jste nemovitost zdědili.
Ani nesplnění časového testu ale automaticky neznamená, že budete daň platit. Osvobození můžete získat také jinak. Buď jste v nemovitosti bydleli alespoň dva roky bezprostředně před prodejem, nebo peníze použijete na vlastní bytovou potřebu, například na pořízení jiného bydlení.
U druhé možnosti je potřeba pohlídat ještě jeden formální krok: záměr musíte oznámit finančnímu úřadu v termínu daňového přiznání. Bez oznámení o osvobození můžete přijít, i když peníze na bydlení skutečně použijete.
Pokud daň nakonec platíte, daníte zisk, nikoli celou prodejní cenu. Od ní odečtete cenu nemovitosti zjištěnou pro dědické řízení a doložitelné náklady spojené s prodejem.
U osvobozeného příjmu nad pět milionů korun navíc platí oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu, i když samotnou daň neodvádíte.
Daňové situace kolem dědictví mohou být složitější, hlavně u vzdálenějšího příbuzenství nebo při využití peněz z prodeje na jiné bydlení. Pokud si nejste jistí, vyplatí se krátká konzultace s daňovým poradcem ještě před prodejem.
Co když je dědiců víc?
Když nemovitost zdědí více lidí, vzniká podílové spoluvlastnictví. Každý dědic vlastní svůj podíl, například každý ze tří sourozenců jednu třetinu domu.
Celou nemovitost můžete prodat jen se souhlasem všech spoluvlastníků a kupní smlouvu musí podepsat každý z nich.
Pokud se dědici dohodnou, je to nejjednodušší varianta a prodej proběhne podobně jako u jakékoli jiné nemovitosti.
Když se ale nedohodnou, možnosti tím nekončí. Svůj vlastní podíl můžete prodat i bez souhlasu ostatních. Zákon přitom chrání ostatní spoluvlastníky předkupním právem: po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví musíte podíl nejdříve nabídnout jim, a to za stejnou cenu, za jakou ho chcete prodat někomu jinému.
Předkupní právo se neuplatní, pokud podíl převádíte jinému spoluvlastníkovi nebo blízkému příbuznému.
Pokud se dědici nedohodnou vůbec, může se spoluvlastnictví řešit jeho zrušením a vypořádáním, v krajním případě soudně.
Prodej samotného podílu na volném trhu bývá složitý. Pro běžného kupujícího je podíl na nemovitosti hůře prodejný a financovatelný.
Vykupujeme i jednotlivé podíly. Váš podíl vyplatíme a další vypořádání se spoluvlastníky řešíme sami. Může jít o dohodu, soudní vypořádání i krajní variantu v podobě dražby podílu.
Jak dlouho celé vypořádání potrvá, vám dopředu neslíbíme. Záleží na ostatních spoluvlastnících a případně na soudu. Pro vás je podstatné, že po prodeji svého podílu už tuto část nemusíte řešit.
Jak zděděnou nemovitost prodat: tři možnosti
Zděděnou nemovitost můžete prodat několika způsoby. Tři nejčastější se liší především cenou, rychlostí a množstvím starostí, které s prodejem budete mít.
Přes realitní kancelář obvykle dosáhnete nejvyšší ceny, ale prodej trvá řádově tři až devět měsíců. Počítejte s prohlídkami, provizí a také s rizikem, že obchod nakonec nevyjde, například když kupujícímu banka neschválí hypotéku.
U zděděné nemovitosti, kterou třeba nikdo několik let neobýval, se k tomu může přidat úklid, vyklízení a příprava domu nebo bytu na prohlídky.
Prodej z volné ruky napřímo konkrétnímu zájemci obejde realitní kancelář, ale hledání a prověření kupce, příprava smluv i bezpečné vypořádání kupní ceny zůstávají na vás.
Výkup je nejrychlejší a nejjistější varianta. Nemovitost odkoupíme v aktuálním stavu, bez oprav a úklidu, na základě jednorázové kupní smlouvy. Celá kupní cena je na vašem účtu do 14 až 30 dnů od podpisu.
Výkupní cena je nižší než částka, kterou byste teoreticky mohli získat přes realitní kancelář po několika měsících. Za ni ale získáváte rychlost, jistotu dotažení obchodu a minimum starostí.
U nás nenajdete zpětný leasing ani model, kdy nemovitost prodáte a dál v ní zůstáváte jako nájemník. Kupujeme napřímo a vy můžete mít celou věc vyřešenou bez dlouhého čekání.
Pokud je pro vás výkupní cena nízká a čas máte na své straně, nemusíte se pro výkup rozhodnout. V rámci stejné skupiny máme partnerskou realitku, přes kterou lze zkusit běžný prodej. Jeden kontakt, dvě možnosti.