Realitní kanceláře si v Česku účtují za prodej nemovitosti nejčastěji 3 až 6 % z prodejní ceny a k tomu DPH. Výši provize žádný zákon neurčuje, je to věc dohody a dá se o ní vyjednávat. Podle zákona o realitním zprostředkování je provize splatná nejdříve dnem, kdy se uzavře kupní smlouva.
Kolik si realitní kancelář bere z prodeje?
Obvyklé rozpětí je 3 až 6 % z prodejní ceny plus 21 % DPH. U dražších nemovitostí bývá procento nižší, protože i menší podíl znamená ve výsledku poměrně vysokou částku. U levnějších nemovitostí si kanceláře často účtují minimální pevnou provizi. Práce na prodeji bytu za milion a za pět milionů se totiž v řadě věcí příliš neliší.
V korunách to vypadá takto:
- Byt za 4 000 000 Kč při 3 % je 120 000 Kč, s DPH 145 200 Kč.
- Stejný byt při 6 % je 240 000 Kč, s DPH 290 400 Kč.
- Dům za 7 000 000 Kč při 4 % je 280 000 Kč, s DPH 338 800 Kč.
Rozdíl mezi třemi a šesti procenty je u bytu za čtyři miliony téměř 150 000 Kč. To už je částka, o které se vyplatí mluvit ještě před podpisem smlouvy.
Vedle procentuální provize se používá i pevná částka sjednaná předem. Je přehlednější, ale makléř pak nemá z pohledu své odměny přímou motivaci vyjednat vyšší kupní cenu, protože dostane stejnou částku tak jako tak. Obě varianty jsou možné a obě musí být uvedené ve smlouvě.
Tento článek se týká prodeje. U pronájmu se odměna počítá jinak, obvykle jako jeden až dva měsíční nájmy plus DPH.
Jedna praktická věc, na kterou se vyplatí zeptat hned na začátku: jestli je uvedené procento s DPH, nebo bez DPH. U provize 5 % z pěti milionů je v tom rozdíl 52 500 Kč.
Co všechno je v provizi zahrnuto?
U seriózní kanceláře by měla provize pokrývat celý prodej od ocenění nemovitosti až po předání klíčů. Typicky do ní patří:
- odhad ceny a nastavení prodejní strategie,
- fotografie, případně video, půdorysy a home staging,
- placená inzerce na realitních serverech,
- organizace prohlídek a komunikace se zájemci,
- prověření kupujícího a jeho financování,
- rezervační a kupní smlouva a právní servis kolem nich,
- zajištění úschovy kupní ceny,
- předání nemovitosti a přepis energií.
Je ale dobré vědět, že z provize se neplatí jen makléř. Jdou z ní také náklady na realitní portály, fotografa, právníka, úschovu a provoz kanceláře. A také práce na zakázkách, které nakonec nedopadnou, protože makléř na nich mohl pracovat několik měsíců, aniž by za ně dostal provizi. Tak funguje odměna vázaná na výsledek.
Co v provizi naopak být nemusí, a často není: průkaz energetické náročnosti, znalecký posudek pro dědické nebo daňové účely, správní poplatek za vklad do katastru a daňové poradenství. Nechte si proto předem písemně vyjmenovat, co je v provizi zahrnuto a co si případně doplatíte zvlášť.
Kdy je provize splatná a kdy ji platit nemusíte?
Zákon o realitním zprostředkování říká, že provize je splatná nejdříve dnem, kdy se uzavře kupní smlouva. Dřívější splatnost si s vámi kancelář sjednat může, ale jen tehdy, pokud smlouva obsahuje výslovné poučení o tom, že splatnost provize není vázaná na uzavření kupní smlouvy. Bez tohoto poučení takové ujednání neobstojí.
Pokud je s vámi jako se spotřebitelem sjednána záloha na provizi, nesmí být vyšší než dvě třetiny sjednané provize.
A ještě jedna ochrana, o které se příliš nemluví: pokud se kupní smlouva uzavře až po skončení spolupráce s kanceláří a stalo se tak proto, že kancelář nekonala, pochybila nebo neposkytla součinnost, nemá po vás jako po spotřebiteli právo provizi požadovat.
V praxi to znamená, že u běžné smlouvy platíte provizi až po úspěšném prodeji. Pozor ale na poplatky za jednotlivé služby sjednané zvlášť vedle provize. Ty mohou být splatné bez ohledu na to, jestli se nemovitost nakonec prodá.
Co si ohlídat ve smlouvě s realitní kanceláří?
Pět věcí, které stojí za pár minut čtení navíc.
1. Písemná forma a povinný obsah. Smlouva o realitním zprostředkování musí být písemná a musí v ní být alespoň obecně označená nemovitost, výše kupní ceny a výše provize nebo způsob jejího výpočtu. Ústní dohoda o provizi dnes neplatí.
2. Jak dlouho vás váže výhradnost. Výhradní zprostředkování lze se spotřebitelem sjednat jen na dobu určitou, nejdéle na šest měsíců. Prodloužit se dá opakovaně, ale dohodnout prodloužení lze nejdříve třicet dnů před koncem sjednané doby. Je-li spolupráce sjednaná na dobu neurčitou, výpovědní doba může být nejvýše jeden měsíc.
3. Výpis z katastru jako příloha. Ke smlouvě musí být přiložený výpis z veřejného seznamu k dané nemovitosti, který není starší než tři pracovní dny před podpisem. Pokud vám ho kancelář nepředala, máte právo od smlouvy odstoupit do čtrnácti dnů.
4. Kdo drží peníze. Úschovu kupní ceny smí nabízet jen banka, notář, advokát nebo soudní exekutor. Kancelář sama může peníze do úschovy přijmout jen na vaši písemnou žádost podanou na samostatné listině. Pokud vám realitní kancelář nabízí vlastní úschovu jako samozřejmost, je to důvod zbystřit.
5. Pojištění a živnost. Realitní zprostředkování je vázaná živnost s podmínkou bezúhonnosti a odborné způsobilosti. Zprostředkovatel musí mít pojištění profesní odpovědnosti s limitem nejméně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč pro souběh událostí v roce. U makléře, který jedná jménem kanceláře, jsou limity poloviční. Dodržování povinností kontrolují obecní živnostenské úřady a Ministerstvo pro místní rozvoj. Klidně si nechte pojistnou smlouvu ukázat.