Exekuce na nemovitost: co znamená a jaké máte možnosti

Co znamená exekuce na nemovitost?

Exekuce na nemovitost je souhrnný výraz pro tři různé situace. Liší se tím, v jaké fázi se řízení nachází, a podle toho také tím, kolik možností ještě máte. První otázka proto není „mám exekuci", ale „ve kterém z těch tří stavů jsem".

• Exekutorské zástavní právo. Nemovitost slouží jako zajištění dluhu. Exekuce se zatím vede jiným způsobem, například srážkami ze mzdy nebo z účtu. Kolik zbývá prostoru: nemovitost je stále vaše a můžete v ní bydlet. Exekutorské zástavní právo samotným provedením exekuce nezaniká.
• Poznámka o exekučním příkazu k prodeji. Exekutor rozhodl, že dluh bude vymožen prodejem této nemovitosti. Poznámka v katastru zároveň upozorňuje každého, kdo by ji chtěl koupit. Kolik zbývá prostoru: dražba ještě není nařízená, v této fázi je možností k řešení nejvíc.
• Dražební vyhláška. Je stanovený termín a nejnižší podání, od kterého se bude dražit. Kolik zbývá prostoru: mezi vydáním vyhlášky a dražbou musí uplynout nejméně 30 dnů.

Je dobré vědět ještě jednu věc. Na jedné nemovitosti může být vydáno více exekučních příkazů k prodeji od různých exekutorů. Dražbu vede pouze ten, kdo příkaz vydal jako první. Ostatní věřitelé se přihlašují do výtěžku. Vyřešení jedné exekuce proto nemusí znamenat, že je vyřešená celá situace. I proto má smysl nejdříve zjistit, kolik exekucí se nemovitosti skutečně týká.

Jak zjistíte, co přesně na vaší nemovitosti je?

Potřebujete tři zdroje. Každý z nich ukazuje jinou část a teprve dohromady dávají úplný obraz.

1. List vlastnictví z katastru nemovitostí. Najdete na něm exekutorské zástavní právo, poznámku o vydání exekučního příkazu k prodeji i zápis dražební vyhlášky. Výpis si můžete za poplatek obstarat sami.
2. Centrální evidence exekucí, kterou vede Exekutorská komora. Ukazuje všechny exekuce vedené proti konkrétní osobě, tedy i ty, které se vaší nemovitosti zatím netýkají. Výpis je zpoplatněný.
3. Exekutorský úřad, který exekuci vede. Pouze od něj získáte vyčíslení dluhu k dnešnímu dni.

Právě třetí bod lidé nejčastěji podceňují, přesto je pro další rozhodování zásadní. Ani list vlastnictví, ani exekuční příkaz obvykle neukazují, kolik skutečně dlužíte. Zachycují zpravidla jen jistinu. K ní se ale připočítává příslušenství, náklady exekuce i náklady oprávněného, které v čase narůstají. Rozdíl mezi částkou, kterou si člověk pamatuje, a částkou, kterou vyčíslí exekutor, bývá často významný. Dokud neznáte aktuální výši dluhu, jen těžko se můžete kvalifikovaně rozhodnout o dalším postupu.

Kdy se vůbec sáhne na nemovitost, ve které bydlíte?

Na prodej nemovitosti dochází až ve chvíli, kdy ostatní způsoby vymáhání nestačí. Zákon stanoví pořadí, podle kterého exekutor postupuje. Nejprve přichází na řadu přikázání pohledávky z účtu, potom srážky ze mzdy a jiných příjmů, postižení dalších majetkových práv, správa nemovité věci nebo pozastavení řidičského oprávnění. Teprve pokud tyto způsoby nevedou k uspokojení pohledávky, následuje prodej movitých věcí a prodej nemovitosti. Nemovitost, ve které bydlíte vy a vaše rodina, je v tomto pořadí až na samém konci.

Dobré je vědět i to, že k dražbě nemusí dojít vůbec. Pokud se dlužná částka uhradí nejpozději do zahájení dražby nebo se předloží jiný postižitelný majetek, dražba se nekoná.

Zvláštní ochranu má také nemovitost, ve které máte trvalý pobyt. Nepřesahuje-li souhrn pohledávek oprávněného a všech přihlášených věřitelů v okamžiku, kdy má začít dražba, 100 000 Kč bez příslušenství, exekuce prodejem takové nemovitosti se zastaví. Neplatí to jen u několika výjimek, například u dluhu na výživném nebo u náhrady újmy na zdraví. I proto je dobré začít přesným vyčíslením dluhu. Může se ukázat, že se tato ochrana vztahuje i na vaši situaci.

Co se stane, když dojde na dražbu?

Dražba nezačíná ze dne na den. Mezi vydáním dražební vyhlášky a samotným dražebním jednáním musí uplynout nejméně 30 dnů.

Cenu nemovitosti určí znalec, kterého ustanoví exekutor. Výsledkem je takzvaná výsledná cena. Nejnižší podání, tedy částka, od které se draží, se stanoví ve výši dvou třetin výsledné ceny. Pokud se do první dražby nikdo nepřihlásí, může následovat další. Nejnižší podání pak postupně klesá: v druhé dražbě na polovinu, ve třetí na 40 %, ve čtvrté na 30 % a v páté na 25 % výsledné ceny. Nepodaří-li se nemovitost prodat ani poté, exekutor řízení zastaví.

Další dražbu přitom nelze nařídit hned. Může být vyhlášena nejdříve po třech měsících od neúspěšné dražby a pouze na návrh věřitele. Pokud takový návrh nikdo do roka nepodá, exekuce se zastaví.

Z výtěžku dražby se nejprve uhradí náklady exekuce a pohledávky věřitelů v pořadí, které stanoví zákon. Zbývající část výtěžku patří vám.

Můžete s nemovitostí ještě nakládat?

Ode dne, kdy vám bylo doručeno vyrozumění o zahájení exekuce, platí zákaz nakládat s majetkem nad rámec běžné správy. Odborně se označuje jako generální inhibitorium a vztahuje se na celý váš majetek. Pokud je nemovitost součástí společného jmění manželů, dopadá tento zákaz také na druhého z manželů, který se následně stává účastníkem prodeje.

Samotný tento obecný zákaz ještě převodu nemovitosti nebrání. Jeho porušení zakládá relativní neplatnost, které se musí někdo aktivně dovolat, zpravidla exekutor nebo věřitel.

Jakmile ale exekutor vydá příkaz k prodeji konkrétní nemovitosti, přibývá vedle obecného zákazu ještě druhý, přísnější. Ten se vztahuje přímo k dané nemovitosti. V takovém případě je převod bez souhlasu exekutora absolutně neplatný a katastr návrh na vklad podle takové smlouvy rovnou zamítne. Proto se prodej nemovitosti v exekuci vždy řeší za účasti exekutora a neprobíhá stejným způsobem jako prodej nezatížené nemovitosti.

Jaké možnosti máte, než dražba proběhne?

Možnosti jsou čtyři a mohou se vzájemně kombinovat.

• Uhradit dluh. Jde o nejjednodušší a nejjistější způsob, jak dražbě předejít. Dlužnou částku je potřeba uhradit nejpozději do zahájení dražby. Předpokladem ale je, že na její úhradu máte potřebné prostředky.
• Podat návrh na odklad nebo zastavení exekuce. Takový návrh není automatický. Musí být založen na konkrétních zákonných důvodech, které je potřeba posoudit. S tím vám může pomoci advokát nebo bezplatná dluhová poradna.
• Řešit situaci v insolvenci. Zpeněžením majetku v insolvenčním řízení zanikají účinky nařízení exekuce i exekučních příkazů. Insolvence ale není zkratka ani jednoduché řešení. Pokud je zpeněžena nemovitost, ve které bydlí vaše rodina, vzniká povinnost ji vyklidit. Samotné oddlužení trvá tři roky a promítne se také do vaší úvěrové historie. Zda je insolvence ve vaší situaci vhodným řešením, vám pomůže posoudit bezplatná dluhová poradna. Je to rozhodnutí, které by mělo vycházet z posouzení celého vašeho případu.
• Prodat nemovitost ještě před dražbou.

Jak funguje prodej nemovitosti v exekuci mimo dražbu?

Prodej nemovitosti mimo dražbu může proběhnout dvěma způsoby. Liší se v tom, kdo s prodejem musí souhlasit, jak se stanoví kupní cena i kolik peněz vám po prodeji zůstane.

Cesta první: prodej z volné ruky podle exekučního řádu

Tuto možnost upravuje exekuční řád v § 44a odst. 4. Aby bylo možné ji využít, musí být současně splněny všechny následující podmínky:

• písemný souhlas exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů,
• nemovitost není postižena jinou exekucí,
• kupní cena je nejméně ve výši obvyklé ceny zjištěné znaleckým posudkem,
• kupní cena je splatná při podpisu smlouvy k rukám exekutora.

V praxi se tato cesta využívá jen výjimečně. Souhlasit totiž musí opravdu každý přihlášený věřitel. Stačí, aby jeden z nich nesouhlasil nebo vůbec nereagoval, a prodej se neuskuteční. Zároveň musí kupující zaplatit plnou obvyklou cenu za nemovitost, na které jsou v době podpisu smlouvy stále zapsané zástavy a exekuční zápisy. Běžný zájemce financující koupi hypotékou proto takovou transakci přes banku obvykle nezrealizuje.

Na druhou stranu vám tato varianta zpravidla ponechá z prodeje nejvíce peněz. Více než přímý prodej kupujícímu, který dluhy uhradí z kupní ceny. Pokud tedy máte dostatek času, jediného věřitele a kupujícího, který je ochotný tuto situaci přijmout, bývá právě tato cesta finančně nejvýhodnější.

My tímto způsobem nepostupujeme. Vyžaduje totiž souhru všech stran a dostatek času, které přímý výkup nahrazuje jiným postupem. Pokud ale všechny podmínky splníte, získáte z prodeje více než u nás.

Cesta druhá: kupující uhradí dluhy z kupní ceny

Tato varianta vychází z pravidla uvedeného výše. Pokud je dlužná částka uhrazena nejpozději do zahájení dražby, dražba se nekoná. Potřebné peníze většinou nejsou k dispozici v hotovosti, ale jsou v hodnotě samotné nemovitosti.

Kupní cena se proto skládá do advokátní úschovy. Z ní se uhradí pohledávky věřitelů i exekutora. Exekutor následně zruší exekuční příkaz a navrhne výmaz svého zástavního práva. Teprve poté se převod zapisuje do katastru. Prodávající obdrží částku, která po úhradě všech dluhů z kupní ceny zbude.

Za dostupnost tohoto řešení se ale platí nižší kupní cenou. Kupující přebírá riziko, že se objeví další věřitel, jednání se protáhne nebo nastanou jiné komplikace. Nese také náklady na právní servis i čas spojený s celým procesem. To se promítá do nabídky, která bývá nižší než cena, za kterou by se stejná nemovitost prodala na volném trhu bez právních zátěží.

Důležité je, aby byl tento rozdíl otevřeně vysvětlený. Vždy se proto ptejte, z čeho přesně se rozdíl mezi nabídnutou a tržní cenou skládá. Pokud na tuto otázku nedostanete konkrétní odpověď, je rozumné v jednání nepokračovat.

Tři cesty vedle sebe

Dražba

• Kdo musí souhlasit: nikdo, řízení běží samo.
• Jak se určí cena: znalec; draží se od dvou třetin výsledné ceny, v dalších dražbách méně.
• Kdo shání kupce: exekutor.
• Kam jdou peníze: k exekutorovi, rozdělí se podle zákonného pořadí.
• Kdy je to reálné: když nikdo nepodnikne žádný z ostatních kroků.

Prodej z volné ruky (§ 44a odst. 4)

• Kdo musí souhlasit: exekutor, oprávněný a všichni přihlášení věřitelé, písemně.
• Jak se určí cena: nejméně obvyklá cena ze znaleckého posudku.
• Kdo shání kupce: vy.
• Kam jdou peníze: k exekutorovi při podpisu smlouvy.
• Kdy je to reálné: když se sejdou úplně všechny podmínky.

Kupující vyplatí dluhy z kupní ceny

• Kdo musí souhlasit: exekutor; věřitelé podle toho, jak se s nimi dluh vypořádá.
• Jak se určí cena: dohodou; pod tržní cenou, protože kupující nese riziko a čas.
• Kdo shání kupce: vy.
• Kam jdou peníze: do advokátní úschovy, odtud věřitelům, zbytek vám.
• Kdy je to reálné: když je času málo a věřitelů víc.

Podrobnější informace o prodeji nemovitosti v exekuci mimo dražbu najdete na samostatné stránce. Popisujeme na ní celý časový průběh i to, co obsahují jednotlivé smlouvy.

‍

Na co si dát pozor u nabídek „vyřešíme vaše dluhy"

Ne každá nabídka, která se tváří jako prodej nemovitosti, je skutečně prodejem. Některé modely jsou ve skutečnosti úvěrem, který je jen jinak pojmenovaný. Výsledkem pak může být vyšší dluh i ztráta bydlení.

Institut prevence a řešení předlužení k tomu v lednu 2026 vydal zhruba stosedmdesátistránkovou studii. Podle ní nejde o ojedinělé případy, ale o systematické praktiky, jejichž dopady odhaduje v řádech desítek tisíc případů. Opakovaně se v nich objevují zejména tyto znaky:

• tlak na to, abyste si vzali úvěr na IČO. Podnikatelský úvěr nespadá pod ochranu zákona o spotřebitelském úvěru a část lidí si kvůli tomu IČO účelově zakládá,
• notářský zápis se svolením k vykonatelnosti. Jeho podpisem předem souhlasíte s tím, že pokud nezaplatíte, věřitel nemusí podávat žalobu k soudu. Exekuci i dražbu tak lze zahájit v řádu týdnů,
• účtování úroků za celou původní dobu úvěru, i když se úvěr zesplatní už po několika měsících.

Takovým postupům se záměrně vyhýbáme. Náš model stojí na jednoduchém principu: jednorázová kupní smlouva a nic navíc.

• žádný zpětný leasing,
• žádný úvěr proti nemovitosti,
• žádný notářský zápis se svolením k vykonatelnosti,
• žádné dlouhodobé bydlení v prodané nemovitosti formou nájmu.

Otázku, kde budete po prodeji bydlet, je potřeba vyřešit. Řeší se ale v kupní smlouvě, nikoli v nájemní. Termín vystěhování lze domluvit a nemusí připadnout na den podpisu smlouvy.

Co naopak neslibujeme, je možnost zůstat v prodané nemovitosti natrvalo jako nájemník. Právě na tomto slibu jsou podle zmíněné studie postavené modely, před kterými varuje.

Pokud vás zajímá, podle čeho podobné nabídky poznat ještě před podpisem smlouvy, podrobně jsme to popsali v textu o tom, co je moderní lichva a jak ji rozeznat.

Kdy dává smysl obrátit se na někoho, kdo nemovitost koupí přímo

Přímý výkup dává smysl hlavně ve chvíli, kdy je času málo, věřitelů je více a běžný kupující financovaný hypotékou by celým procesem neprošel. Z hlediska ceny nejde o nejvýhodnější řešení. Je to ale cesta, která může fungovat i v situacích, kdy běžný prodej možný není.

Naopak vhodný nebývá tehdy, když máte dostatek času a dluh je ve srovnání s hodnotou nemovitosti nízký. V takovém případě se vyplatí nejdříve zkusit běžný prodej nebo prodej z volné ruky podle § 44a odst. 4. Obvykle tak získáte více peněz. Pokud se na nás obrátíte a zjistíme, že je to i váš případ, řekneme vám to otevřeně.

Chcete-li probrat svou konkrétní situaci, ozvěte se. První rozhovor se zaměří na to, co je zapsané na listu vlastnictví a jaká je aktuální výše vašeho dluhu. Bez závazků, bez podepisování a bez tlaku na rozhodnutí. Návrh, jak by mohl prodej vaší nemovitosti se zástavou nebo exekucí vypadat, od nás dostanete písemně, abyste si ho mohli v klidu promyslet.

Časté otázky

Kde zjistím, jestli je na mé nemovitosti exekuce?

Na listu vlastnictví z katastru nemovitostí hledejte exekutorské zástavní právo, poznámku o vydání exekučního příkazu k prodeji nebo zápis dražební vyhlášky. Exekuce vedené proti vaší osobě, které se nemovitosti zatím netýkají, najdete v Centrální evidenci exekucí.

Můžu nemovitost prodat, když už je vydaný exekuční příkaz?

Ano, ale ne běžným způsobem. Od doručení vyrozumění o zahájení exekuce platí zákaz nakládat s majetkem nad rámec běžné správy. Exekuční řád z něj připouští výjimku, a to prodej z volné ruky podle § 44a odst. 4. Ten však vyžaduje písemný souhlas exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů.

Kolik toho z dražby dostanu?

Draží se od nejnižšího podání, které se stanoví ve výši dvou třetin výsledné ceny určené znalcem. Pokud se nemovitost neprodá, v dalších dražbách nejnižší podání postupně klesá na polovinu, poté na 40 %, 30 % a nakonec 25 % výsledné ceny. Z výtěžku se nejprve uhradí náklady exekuce a pohledávky věřitelů. Zbývající část patří vám.

Zastaví se exekuce, když nemovitost prodám?

Rozhodující není samotný prodej, ale úhrada dlužné částky. Pokud je dluh uhrazen nejpozději do zahájení dražby, dražba se nekoná. U prodeje mimo dražbu se proto z kupní ceny nejprve vypořádají pohledávky věřitelů a exekutora. Teprve poté následuje zápis převodu do katastru.

Kolik mám času od dražební vyhlášky?

Mezi vydáním dražební vyhlášky a dražebním jednáním musí uplynout nejméně 30 dnů. Je ale dobré počítat s tím, že získání souhlasů věřitelů i příprava smluv vyžadují určitý čas.

Co když je věřitelů víc?

Na jedné nemovitosti může být vydáno několik exekučních příkazů k prodeji. Dražbu vede ten exekutor, který příkaz vydal jako první, ostatní věřitelé se přihlašují do výtěžku. U prodeje z volné ruky podle § 44a odst. 4 musí s prodejem písemně souhlasit každý z přihlášených věřitelů. Právě proto tato varianta při větším počtu věřitelů často není průchodná.

‍

‍