Dražbě nemovitosti se ve většině případů dá zabránit, dokud ještě neproběhla. Možností je několik: uhradit dluh nebo se domluvit s věřitelem, prodat nemovitost mimo dražbu, podat návrh na odklad či zastavení exekuce nebo situaci řešit insolvencí.
Každá z těchto cest má jiné podmínky. Záleží hlavně na tom, kolik dlužíte, v jaké fázi se exekuce nachází a jestli si chcete nemovitost udržet, nebo ji potřebujete prodat a z výtěžku dluhy uhradit.
Jedno ale platí vždy: čím dřív začnete situaci řešit, tím více možností máte.
Kolik času do dražby vlastně máte?
Dražba se nekoná ze dne na den. Dražební jednání se nařizuje nejméně 30 dnů po vydání dražební vyhlášky. Mezi jejím vydáním a samotnou dražbou tedy máte určitý časový prostor.
Až do zahájení dražby můžete dlužnou částku uhradit nebo předložit jiný majetek, ze kterého lze pohledávku uspokojit.
Jakmile vám proto přijde dražební vyhláška, vyplatí se ji otevřít a zjistit, co přesně se bude dít a do kdy máte čas jednat. Nechat ji několik týdnů bez povšimnutí může znamenat zbytečnou ztrátu možností.
Jak zabránit dražbě nemovitosti: přehled možností
V zásadě máte čtyři možnosti:
- uhradit dluh nebo se domluvit s věřitelem,
- prodat nemovitost mimo dražbu (z volné ruky),
- podat návrh na odklad nebo zastavení exekuce,
- řešit situaci insolvencí (oddlužením).
Ne každá možnost je vhodná pro každého. Záleží na výši dluhu, hodnotě nemovitosti a především na tom, jestli si ji chcete ponechat.
Uhradit dluh nebo se domluvit s věřitelem
Nejpřímější řešení je dluh uhradit. Pokud dokážete dlužnou částku zaplatit do zahájení dražby, dražba se konat nemusí. Dluh lze uhradit také jiným postižitelným majetkem.
Pokud na celou částku nemáte, může dávat smysl pokusit se s věřitelem domluvit na způsobu splacení. Věřitel sice nemá povinnost na dohodu přistoupit, ale pokud existuje reálný způsob, jak dluh rychle vyřešit, může být dohoda zajímavá pro obě strany.
Prodat nemovitost mimo dražbu (z volné ruky)
Pokud je jasné, že dluh včas nesplatíte, ale zároveň nechcete nechat nemovitost prodat v dražbě, existuje další možnost: prodej z volné ruky.
Nemovitost se v takovém případě prodá mimo dražbu za dohodnutou cenu a z kupní ceny se následně uhradí dluh. Zákon k tomu vyžaduje písemný souhlas exekutora, oprávněného i všech přihlášených věřitelů a cenu nejméně ve výši obvyklé ceny ze znaleckého posudku.
Prodej z volné ruky může být v některých případech výhodnější než dražba, protože nemovitost nemusí být prodána za cenu odpovídající nejnižšímu podání v dražbě.
Návrh na odklad nebo zastavení exekuce
Za určitých podmínek lze požádat o odklad nebo zastavení exekuce.
Odklad exekuce podle § 54 exekučního řádu je dočasné řešení. Po dobu odkladu exekutor nečiní kroky k jejímu provedení, po skončení odkladu ale může v exekuci pokračovat.
Zastavení exekuce podle § 55 exekučního řádu, z důvodů uvedených v § 268 občanského soudního řádu, je naopak definitivní. Pokud jsou splněny zákonné podmínky, exekuce se zastaví.
Záleží ale na tom, kdy návrh podáte. Provedení exekuce se do rozhodnutí o návrhu pozastaví samo jen tehdy, když návrh na zastavení podáte hned na začátku, ve lhůtě 30 dnů od doručení výzvy ke splnění dluhu. Když už vám hrozí nařízená dražba, je tato lhůta zpravidla dávno pryč a samotný návrh na zastavení dražbu automaticky nepozastaví. Provedení dražby lze v takové fázi pozastavit spíš návrhem na odklad exekuce, o kterém ale rozhoduje exekutor nebo soud, není na něj automatický nárok.
U této možnosti je dobré nechat si poradit od advokáta nebo bezplatné dluhové poradny. Důvody pro odklad či zastavení i jednotlivé lhůty jsou konkrétní a jejich nesplnění může mít zásadní následky.
Řešit situaci insolvencí (oddlužením)
Zahájení insolvenčního řízení má na probíhající exekuci výrazný dopad. Nařízenou dražbu už zpravidla nelze provést.
Insolvence tedy může rozjetou dražbu zastavit. Nejde ale o univerzální řešení ani o způsob, jak se dluhů zbavit bez dalších následků.
Oddlužení dnes trvá tři roky a po celou tuto dobu zasahuje do vašeho majetku i hospodaření. Jestli je pro vás vhodné, má smysl probrat konkrétní situaci s dluhovou poradnou nebo insolvenčním správcem.
Kdy dává smysl prodat nemovitost mimo dražbu?
Prodej mimo dražbu může dávat smysl hlavně tehdy, když víte, že dluh včas nesplatíte, ale nechcete nemovitost nechat prodat v dražbě.
V dražbě totiž nejnižší podání startuje na dvou třetinách výsledné ceny a při opakovaných dražbách klesá dál. Prodej z volné ruky se od této vyvolávací hranice neodvíjí, a proto může být výsledná cena vyšší.
U nás to znamená klasickou jednorázovou kupní smlouvu. Z kupní ceny se následně vyrovnají věřitelé přímo. Nejde o zpětný leasing, úvěr proti nemovitosti ani o nájem po prodeji.
Advokát je součástí našeho týmu a převod proto řešíme od začátku až do konce. Pomůžeme také s praktickým přechodem do nového bydlení.
Kolik peněz můžete z prodeje získat a kdy je dostanete, si řekneme předem a bez zbytečných slibů.