Jak prodat dům v exekuci mimo dražbu: postup krok za krokem

Dům v exekuci lze za určitých podmínek prodat i mimo dražbu. Slouží k tomu takzvaný prodej z volné ruky. Nemovitost se v takovém případě prodá přímo kupujícímu za cenu podle znaleckého posudku, místo aby šla do dražby.

Nejde ale o běžný prodej. Zákon (§ 44a odst. 4 exekučního řádu) vyžaduje písemný souhlas exekutora, oprávněného i všech přihlášených věřitelů a cenu nejméně ve výši obvyklé ceny ze znaleckého posudku. Bez splnění těchto podmínek katastrální úřad převod nepovolí.

Proč řešit prodej mimo dražbu a nečekat na dražbu?

V dražbě se nemovitost může prodat za výrazně nižší cenu, než jakou má na běžném trhu. Nejnižší podání v prvním kole odpovídá dvěma třetinám výsledné ceny stanovené znalcem. Pokud se nemovitost v prvním kole neprodá, další kola jdou níž: druhé na 50 %, třetí na 40 %, čtvrté na 30 % a páté na 25 % výsledné ceny.

Prodej z volné ruky tuto sestupnou dráhu obchází. Cena totiž vychází z obvyklé ceny podle znaleckého posudku, nikoli z vyvolávací ceny v dražbě.

Roli hraje také čas. Než k dražbě dojde, dlužná částka se dál navyšuje o příslušenství a náklady exekuce. Prodej mimo dražbu proto může dát prostor vyřešit dluhy dřív, než tyto náklady dál narostou.

Co znamená prodej z volné ruky a čím se liší od běžného prodeje?

Prodej z volné ruky je zákonná možnost, jak zatíženou nemovitost prodat přímo, tedy mimo dražbu. Hlavní rozdíl oproti běžnému prodeji je v tom, že s nemovitostí v exekuci nemůžete nakládat úplně volně.

Jakmile je proti vám zahájena exekuce, platí takzvané generální inhibitorium. Se svým majetkem tedy nesmíte nakládat nad rámec běžné správy.

Jakmile exekutor vydá exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, přistupuje ještě přísnější speciální inhibitorium. Kupní smlouva uzavřená v rozporu s ním je neplatná a katastrální úřad vklad zamítne.

Právě proto nelze dům nebo byt v exekuci jednoduše prodat stejně jako jakoukoli jinou nemovitost.

Aby byl prodej z volné ruky platný, musí být splněny všechny tyto podmínky:

• písemný souhlas exekutora, oprávněného (věřitele, který exekuci vede) i všech přihlášených věřitelů,
• nemovitost není postižena jinou exekucí,
• kupní cena je nejméně ve výši obvyklé ceny ze znaleckého posudku,
• kupní cena je při podpisu smlouvy splatná k rukám exekutora.

Katastrální úřad tyto náležitosti při vkladovém řízení zkoumá.

Prodej z volné ruky je zároveň jen jednou z možností, jak se dražbě vyhnout. Širší přehled jsme popsali v článku o tom, jak zabránit dražbě nemovitosti.

‍

Jak prodej domu v exekuci mimo dražbu probíhá krok za krokem?

Postup má několik na sebe navazujících kroků. Přesný průběh se může lišit podle počtu věřitelů a stavu nemovitosti, základ ale bývá stejný:

1. Ověření stavu nemovitosti. Nejprve zjistíte, co na nemovitosti skutečně vázne. Pomůže list vlastnictví v katastru, kde může být uvedeno například exekutorské zástavní právo, poznámka o exekučním příkazu nebo dražební vyhláška. Informace o exekucích najdete také v Centrální evidenci exekucí vedené Exekutorskou komorou.
2. Zjištění přesné výše dluhu. Aktuální dlužnou částku včetně příslušenství a nákladů exekuce vám na vyžádání sdělí exekutor. Údaj uvedený na listu vlastnictví zpravidla zachycuje pouze jistinu.
3. Znalecký posudek. Obvyklou cenu nemovitosti určí znalec.
4. Souhlasy. Získají se písemné souhlasy exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů.
5. Kupní smlouva a vklad. Uzavře se kupní smlouva, kupní cena je splatná k rukám exekutora a podává se návrh na vklad vlastnického práva do katastru. Katastrální úřad následně zkoumá, zda byly splněny podmínky prodeje.

Kdy prodej z volné ruky nejde a co dál?

V některých situacích prodej z volné ruky možný není nebo už nedává smysl. Mezi nejčastější patří:

• Insolvence. Po zahájení insolvenčního řízení se provádění exekuce pozastavuje a exekutor už souhlas s prodejem z volné ruky nedá. Přednost dostává insolvenční řízení, ve kterém s nemovitostí nakládá insolvenční správce. Zpeněžením v insolvenci přitom zanikají účinky exekuce i zástavní práva váznoucí na majetku. Podrobněji se tomu věnujeme v článku o oddlužení nemovitosti.
• Nízký dluh u nemovitosti s trvalým pobytem. Jde-li o nemovitost, ve které máte trvalý pobyt, a souhrn vymáhaných pohledávek k okamžiku zahájení dražby nepřesahuje 100 000 Kč bez příslušenství, exekutor exekuci prodejem této nemovitosti zastaví. Neplatí to u některých dluhů, například výživného nebo náhrady újmy na zdraví.
• Úhrada dluhu do zahájení dražby. K dražbě nemusí dojít, pokud dlužnou částku uhradíte nejpozději do jejího zahájení, nebo předložíte jiný postižitelný majetek.

Na co si dát pozor při prodeji zadlužené nemovitosti?

Na trhu s výkupem zadlužených nemovitostí najdete i nabídky, které vypadají jako rychlá záchrana, ale ve výsledku vás mohou připravit o bydlení i o část hodnoty nemovitosti. Pozor si dejte hlavně na dvě věci.

Prodej se zpětným nájmem nebo věcným břemenem dožití – tedy nabídky ve stylu „prodejte a zůstaňte bydlet“. Odborná studie o předlužení řadí tyto praktiky k takzvané moderní lichvě a navrhuje jejich regulaci nebo úplný zákaz.

Úvěr proti zástavě nemovitosti místo prodeje. Nemovitost sice zůstane vaše, ale zatížíte ji novým dluhem. Varovným signálem může být požadavek na podpis notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti. Dopředu tím souhlasíte, že v případě neplacení není potřeba soud, což otevírá rychlou cestu k exekuci a dražbě.

Rozdílům mezi férovým výkupem a těmito modely se podrobně věnujeme na stránce o moderní lichvě.

Férový prodej mimo dražbu má jinou logiku: jednorázová kupní smlouva bez zpětného nájmu a bez nového úvěru, s cenou podle znaleckého posudku splatnou k rukám exekutora.

Časté dotazy

Můžu prodat dům v exekuci bez souhlasu exekutora?

Ne. Prodej nemovitosti postižené exekučním příkazem bez souhlasu exekutora je neplatný a katastrální úřad vklad zamítne. Prodej z volné ruky vyžaduje písemný souhlas exekutora, oprávněného i všech přihlášených věřitelů.

Za kolik se prodává mimo dražbu ve srovnání s dražbou?

Cena při prodeji z volné ruky musí být nejméně ve výši obvyklé ceny podle znaleckého posudku. V dražbě se začíná na dvou třetinách této ceny a v dalších kolech klesá.

Jak dlouho prodej mimo dražbu trvá?

Záleží hlavně na tom, jak rychle udělí souhlas exekutor a věřitelé, kolik jich je a v jakém stavu nemovitost je. U zatížené nemovitosti obvykle nejde o dny, ale spíš o týdny až měsíce. Na rozdíl od běžného prodeje je potřeba vypořádat také závazky, které na nemovitosti váznou.

Co když je na domě víc exekucí?

Na jednu nemovitost může být vydáno více exekučních příkazů. Dražba se pak koná podle prvního z nich a ostatní věřitelé se přihlašují do výtěžku. Prodej z volné ruky zákon podmiňuje mimo jiné tím, že nemovitost není postižena jinou exekucí, takže situaci je vždy potřeba posoudit podle konkrétního stavu na listu vlastnictví.

Co když jsem v insolvenci?

Prodej z volné ruky pak nepřipadá v úvahu. Souhlas s ním exekutor po zahájení insolvence nedá a nemovitost se řeší v insolvenčním řízení pod dohledem insolvenčního správce.

‍