.png)
„Oddlužení nemovitosti“ zní jako jeden konkrétní postup. Ve skutečnosti ale nic takového zákon nezná. Oddlužit se může člověk, ne nemovitost.
Kdo tuhle frázi hledá, obvykle řeší jednoduchou otázku: jak se zbavit dluhů, kvůli kterým hrozí, že přijde o dům nebo byt?
Reálně existují tři hlavní cesty: nový úvěr, formální oddlužení v insolvenci, nebo prodej nemovitosti, ze kterého se dluhy rovnou vyplatí. Každá se hodí pro jinou situaci. Podívejme se na ně postupně, abyste si mohli udělat představu, která z nich může dávat smysl právě vám.
Co vlastně znamená „oddlužení nemovitosti“?
Oddlužení je institut insolvenčního zákona. Jde o soudní řízení, kterým fyzická osoba řeší své dluhy a na jehož konci může soud odpustit část dluhů, kterou dlužník nezvládl splatit. Oddlužení se tedy týká člověka, ne konkrétního domu nebo bytu.
Nemovitost do oddlužení vstupuje jako majetek, který může být za určitých podmínek prodán. Není to věc, která by se sama o sobě „oddlužovala“.
V běžné řeči se ale výraz „oddlužení nemovitosti“ používá trochu jinak. Člověk má dluhy spojené s domem nebo bytem, například hypotéku, kterou už nezvládá splácet, zástavu nebo exekuci, a hledá způsob, jak se jich zbavit, aniž by o nemovitost přišel za nevýhodných podmínek.
Nejde přitom o jeden univerzální postup. Rozhodující je hlavně to, zda máte příjem, jak vysoké jsou vaše dluhy ve srovnání s hodnotou nemovitosti a kolik máte času.
Cesta 1: nový úvěr nebo refinancování
Refinancování znamená nahradit stávající dluhy novým úvěrem, ideálně za lepších podmínek. Fungovat může dobře v situaci, kdy máte stabilní příjem a banka vám ještě půjčí.
Jakmile je ale na nemovitosti exekuce nebo se blíží dražba, běžná banka zpravidla odmítne. A právě v této chvíli je potřeba být obzvlášť opatrný.
Do této mezery vstupují nebankovní poskytovatelé s nabídkami typu „úvěr proti zástavě“ nebo „rychlé oddlužení“. Část z nich nabízí legitimní řešení. U části nabídek ale hrozí, že úvěr problém pouze odloží a ve výsledku povede k ještě větší ztrátě.
Na rizika tohoto typu upozorňuje například studie „Moderní lichva v praxi“ (Institut prevence a řešení předlužení, leden 2026) i veřejnoprávní média.
Varovné signály, u kterých je dobré zpozornět:
- Tlačí vás do podpisu úvěru na IČO místo úvěru pro spotřebitele. Tím se můžete dostat mimo ochranu zákona o spotřebitelském úvěru.
- Součástí smluv je notářský zápis se svolením k vykonatelnosti. Předem tím souhlasíte s tím, že při nesplácení může věřitel přistoupit k exekuci bez předchozího soudního řízení.
- Místo běžného prodeje vám nabídnou, že u nich „zůstanete bydlet“ a nemovitost si za pár let odkoupíte zpět, tedy model označovaný jako zpětný leasing.
My úvěry neposkytujeme a k žádnému z těchto nástrojů se neuchylujeme. Když u nás nemovitost prodáte, jde o jednorázovou kupní smlouvu. Nezůstáváte po prodeji v nemovitosti v nájmu, není sjednaný budoucí odkup zpět a nepodepisujete notářský zápis se svolením k vykonatelnosti.
Jak poznat férovou nabídku od řešení, které vás může dostat do ještě větších problémů, jsme rozepsali samostatně v textu o moderní lichvě.
Cesta 2: formální oddlužení v insolvenci
Oddlužení, kterému se někdy říká osobní bankrot, je soudní cesta pro člověka, který své dluhy nezvládá splácet a jejich výše přesahuje jeho možnosti.
Dnes probíhá zpravidla formou splátkového kalendáře. Po dobu tří let odvádíte věřitelům to, co vám po odečtení nezabavitelného minima zbývá. Pokud řádně plníte své povinnosti, může vám soud na konci zbytek dluhů odpustit.
U nemovitosti je ale důležitá jedna věc: pokud na ní vázne zástava, například hypotéka nebo exekutorské zástavní právo, o jejím prodeji v oddlužení rozhoduje zajištěný věřitel. Pokud dá pokyn k prodeji, insolvenční správce nemovitost prodá a výtěžek jde právě tomuto věřiteli.
Takzvané chráněné obydlí, které za určitých podmínek umožňuje dlužníkovi ponechat si bydlení nižší hodnoty, se na zatíženou nemovitost nevztahuje.
Představa „půjdu do oddlužení a dům si nechám“ proto u nemovitosti se zástavou zpravidla neplatí.
Kdy může oddlužení dávat smysl?
Typicky tehdy, když jsou vaše dluhy výrazně vyšší než hodnota nemovitosti a nemáte je z čeho splatit. Pokud byste nemovitost prodali, výtěžek by dluhy nepokryl a zbytek byste dlužili dál.
Právě v takové situaci může být insolvence vhodnějším řešením. Jejím smyslem je mimo jiné vyřešit i nesplacený zbytek dluhů.
Oddlužení je ale zásah do několika let života a má přesná pravidla. Než se pro něj rozhodnete, projděte si oficiální informace na justice.cz a zvažte konzultaci s bezplatnou dluhovou poradnou, například s organizací Člověk v tísni.
My insolvenční řízení nevedeme. Pokud ale z rozhovoru vyplyne, že je pro vás rozumnější cestou oddlužení než prodej nemovitosti, řekneme vám to rovnou.
Cesta 3: prodej nemovitosti, který dluhy vyplatí
Pokud hodnota nemovitosti pokryje vaše dluhy, případně se jejich výši alespoň blíží, bývá prodej nejčistší cestou, jak situaci uzavřít.
Z kupní ceny se nejdříve vyrovnají věřitelé. Zástavy a exekuce se následně vymažou z listu vlastnictví a zbytek kupní ceny dostanete vy. Nemusíte tak několik let splácet nový úvěr ani čekat, jestli vám banka refinancování schválí.
Prodat lze i nemovitost, na které vázne exekuce, a to mimo dražbu, tedy z volné ruky. Oproti dražbě, která začíná na dvou třetinách odhadní ceny a v dalších kolech může klesat níž, bývá takový prodej pro majitele výhodnější. Pokud vám dražba hrozí bezprostředně, možnosti, jak ji oddálit nebo zastavit, shrnujeme v článku jak zabránit dražbě nemovitosti.
Je ale potřeba získat souhlas exekutora a věřitelů a správně připravit celý postup také z pohledu katastru. To je část procesu, kterou za vás vyřešíme.
Jak to u nás vypadá v praxi?
Podepisujeme jednorázovou kupní smlouvu. Z kupní ceny se přímo vyrovnají vaši věřitelé, takže peníze nemusí nejprve projít přes vás a následně se řešit jejich rozdělení.
To, co vám po odečtení dluhů a zálohy zůstane, je vaše kupní cena.
Zálohu dostanete přibližně do měsíce od prvního kontaktu, po podpisu smlouvy z advokátní úschovy, na nutné výdaje spojené s přechodem. Doplatek následuje po výmazu zástav a vkladu na katastr. K penězům se tak zpravidla dostanete do dvou až tří měsíců.
Advokát je součástí našeho týmu. Neřešíme ho tedy až ve chvíli, kdy je potřeba něco právně ošetřit.
Jak poznat, která cesta je vaše?
Rozhoduje především poměr mezi výší dluhu a hodnotou nemovitosti a také to, zda máte dostatečný příjem. Zjednodušeně:
- Refinancování u banky se obvykle hodí, když máte stabilní příjem a bonitu, dluh je zvládnutelný a na nemovitosti zatím není exekuce. Pozor přitom na nebankovní nabídky „rychlého oddlužení“.
- Oddlužení v insolvenci bývá namístě, když dluhy výrazně převyšují hodnotu nemovitosti a nemáte je z čeho splatit.
- Prodej nemovitosti obvykle sedí, když hodnota nemovitosti pokryje dluhy a chcete situaci uzavřít rychle, bez čekání na banku.
Hranice mezi jednotlivými možnostmi ale nejsou vždy ostré. Řada situací je někde mezi.
Pokud si nejste jistí, kam váš případ patří, zavolejte nám a projdeme ho spolu. Nikam vás netlačíme. Pokud pro vás bude rozumnější insolvence než prodej, řekneme vám to.